La Chambre nationale des conseils experts financiers (CNCEF) alerte sur la forte recrudescence des escroqueries aux prêts immobiliers. Face à la hausse des taux d’emprunt, les escroqueries aux faux courtiers explosent et les escrocs s’appuient sur l’intelligence artificielle pour les aider à attirer de nouvelles victimes. L’ association professionnelle agréée de courtiers et mandataires, rappelle les mesures de vigilance à adopter pour éviter de tomber dans le piège.

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), estime que l’escroquerie aux prêts immobiliers cause un préjudice total estimé à plus d’un milliard d’euros, soit près de 12 000€ par victime en moyenne.

Comment procèdent les escrocs ?
Ils usurpent l’identité de courtiers en prêts immobiliers, souvent en ligne et parfois très connus. Rien de plus facile avec l’intelligence artificielle que de dupliquer des documents siglés, des signatures de mail et un site internet, réplique fidèle du site officiel.

• Ils diffusent ensuite des annonces publicitaires sur les réseaux sociaux ou des emails de phishing, en invitant les personnes intéressées à se rendre sur ce faux site.
• Après avoir fourni les documents et renseignements nécessaires, les emprunteurs se voient très rapidement confirmer une offre de prêt à un taux très attractif, qu’ils s’empressent de signer pour ne pas laisser passer une occasion inespérée.
• Il leur est ensuite demandé de verser sur un compte séquestre des frais de dossier ou l’apport personnel censé servir à l’achat du bien immobilier.

Dès ce moment, les échanges s’arrêtent et les emprunteurs n’ont aucun moyen de joindre le supposé courtier, qui a purement et simplement disparu avec les sommes versées.

« Un courtier immobilier ne peut en aucun cas demander de verser l’apport du projet sur son compte. »

Côme Robet, président de la CNCEF Crédit

A quoi prêter attention ?
● Design, logo du site authentique ; les faux sites internet des escrocs sont de plus en plus indécelables. Mais l’URL, l’adresse du site, présente souvent de légères modifications, comme l’ajout d’un tiret ou une extension différente (.net au lieu de .fr).N’utilisez pas le lien qui vous est fourni mais tapez le nom de l’établissement de courtage dans la barre de recherche et comparez.
● Le nom de domaine de l’adresse mail, xx.yyy@nomdedomaine.com par exemple, est souvent différent de la marque utilisée dans pour le mail.
● Des fautes basiques d’orthographe ou de grammaire dans les échanges doivent vous alerter.
● Si l’appel du numéro de téléphone figurant sur le site reste sans réponse ou bascule sur la messagerie d’un téléphone mobile, ne poursuivez pas votre démarche.

« Un courtier immobilier ne peut en aucun cas demander de verser l’apport du projet sur son compte, conseille Côme Robet, président de la CNCEF Crédit. Il ne peut pas non plus demander un acompte ni facturer ses honoraires avant le 1^er déblocage des fonds. En cas d’hésitation, l’œil aiguisé d’un véritable courtier décèle facilement ces arnaques, n’hésitez pas à en consulter un deuxième pour lui faire examiner une proposition qui vous semble trop alléchante pour être vraie. »

Que faire si vous avez été piégé ?
Prévenez votre banque sans délai pour demander un rappel de fonds d’urgence (recall) si le virement vient d’être effectué. Déposez plainte au plus vite dans un commissariat ou une gendarmerie. Vous pouvez aussi effectuer un signalement officiel sur la plateforme étatique THESEE/PHAROS. Signalez l’arnaque : Contactez la plateforme Info Escroqueries au 0 805 805 817 (appel gratuit).

L.G.

Comme de nombreux Français, vous souhaitez faire plaisir à vos enfants ou petits-enfants, les aider pour un projet spécifique, pour démarrer dans la vie ou encore leur transmettre une partie de votre patrimoine sans attendre. Mais quelles sont les règles applicables à ces donations ? Pascale Gloser, présidente de CNCEF Patrimoine, association professionnelle de conseils en gestion de patrimoine, répond aux principales interrogations sur ce sujet.

Comment aider vos enfants ou petits-enfants pour l’achat de leur résidence principale ?
Votre coup de pouce est toujours bienvenu pour constituer un apport ou leur permettre d’emprunter une somme moins importante.
Bonne nouvelle, le nouvel abattement de la loi de finances 2025 vous permet de donner, jusqu’au 31 décembre
2026, 100 000€ par donateur et jusqu’à 300 000€ par donataire à vos enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants en étant exonéré d’impôts. Ce qui signifie que votre enfant, par exemple, peut recevoir au maximum 200 000€ donnés par vous et votre conjoint (100 000€ chacun), et 100 000€ de son grand-père ou sa grand-mère.
Cette possibilité est également offerte aux oncles et tantes qui souhaitent aider leurs neveux et nièces, et peut se cumuler aux autres abattements pour donations en vigueur.

Les conditions à respecter
Ces sommes doivent servir à acheter ou construire dans les six mois suivant le don :

• un logement neuf, en l’état futur d’achèvement (sur plans) ou qui nécessite des travaux de rénovation énergétique,

• destiné à l’habitation principale ou à la location de longue durée,

• qui devra être conservée pendant les cinq années suivantes.

Quelles sont les règles pour donner en dehors de ce nouvel abattement 2025 ?

• Vous pouvez, à titre individuel, léguer une fois tous les quinze ans jusqu’à 100 000€ à chacun de vos enfants (sans avoir à donner un seul euro au fisc) en franchise de droits. Votre conjoint peut faire de même et chacun de vos enfants peut donc recevoir 200 000€ sans avoir à régler de droits de donation. Cet abattement peut s’appliquer en une seule ou en plusieurs fois tous les 15 ans. C’est-à-dire que si vous avez légué moins de 100 000€ lors d’une première donation, vous pouvez utiliser le solde encore disponible pendant une période de 15 ans pour effectuer un nouveau don.

• Vous pouvez également, si vous avez moins de 80 ans au jour de la transmission donner tous les 15 ans à votre enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, neveu ou nièce majeur la somme de 31 865€ sans avoir à payer de droits.

• Si vous avez plus de 80 ans, l’abattement reste à 31 865€ pour les enfants et petits-enfants mais descend à 5 310€ pour les arrière-petits-enfants et 7 967€ pour les neveux et nièces.

Jusqu’à combien pouvez-vous donner lors d’une occasion spéciale (anniversaire, Noël) ?
Gâter vos enfants est une aspiration bien légitime et vous pouvez donner une somme d’argent pour une occasion particulière (anniversaire, mariage, naissance, réussite à un examen, etc.). Dans ce cas, vous n’avez rien à déclarer ni à régler. Il s’agit aux yeux de l’administration fiscale d’un présent d’usage.

Mais attention ! La somme offerte doit être ‘raisonnable’, c’est-à-dire proportionnée aux revenus et au patrimoine de celui qui l’offre. La loi n’a pas établi de barème mais on peut considérer, d’une manière générale, que le montant d’un présent d’usage ne doit pas dépasser 2% du patrimoine du donateur ou 2,5% de son revenu annuel. En outre, la somme doit être versée le jour de l’anniversaire, de Noël ou de la réussite à l’examen.

Pascale Gloser, présidente de CNCEF Patrimoine