28 mars 2024 |

Ecrit par le 28 mars 2024

Notariat : Deux tiers des Français associent la propriété à une liberté plutôt qu’à des contraintes

DR/Freepik

La propriété est traditionnellement conçue comme l’un des piliers du droit français, un droit à valeur constitutionnelle. Depuis plusieurs années se développent de nouveaux modèles économiques de plus en plus tournés vers l’usage des biens et détachés de la propriété, tels que le proposent les plateformes collaboratives, les plateformes pour les vidéos ou la musique, le leasing automobile…  Ce sont des modèles économiques liés à l’usage, principe lui-même profondément ancré dans le droit français. En effet, le droit propose depuis longtemps diverses techniques permettant de dissocier usage et propriété : location, usufruit, emphytéose et plus récemment, le droit de « jouissance spéciale » comme le bail réel solidaire.

A l’occasion du Colloque « De la propriété à l’usage » organisé par l’Institut d’Etude Juridique du Conseil supérieur du notariat, les notaires de France ont initié un sondage réalisé par l’Ifop*, afin de mesurer l’appétence des Français pour la propriété, notamment dans un contexte de perturbation du marché immobilier.

Les principaux résultats présentés par Jérôme Fourquet, Directeur du département Opinion et Stratégies d’Entreprise de l’Ifop, indiquent ainsi que :
– En règle générale, 46 % des Français estiment qu’il est important d’être propriétaire de ses biens, un chiffre plus important chez les hommes, 56%, que chez les femmes, 38%.
– Mais questionnés sur l’achat où la location en cas d’utilisation occasionnelle d’un objet (gros outils par exemple), 71 % des Français déclarent préférer en être propriétaire que de louer.
– Une propriété synonyme de sécurité pour 73 % des Français.

Une préférence pour la propriété vis-à-vis du logement :
– Confirmant les tendances déjà enregistrées par les notaires et malgré un contexte où l’accès à la propriété immobilière se renchérit, 59% français considèrent toujours qu’il est plus intéressant économiquement d’être propriétaire.
– C’est un objectif pour 59 % des Français actuellement locataires qui souhaitent être propriétaires avant leur retraite.
– Une propriété que 65 % des Français associent à une liberté plutôt qu’une contrainte.

L’ensemble du sondage est disponible ici : Les Français et la propriété : représentations, habitudes et envies

*Enquête menée du 17 au 18 janvier 2024 auprès d’un échantillon de 1 008 personnes représentatif de la population française âgée de 18ans et +, méthode des quotas.

A Propos du Conseil supérieur du notariat
Seul organe de la profession habilité à s’exprimer au nom de tous les notaires de France, le Conseil supérieur du notariat (CSN) est un établissement d’utilité publique. Clef de voûte de l’institution notariale, il représente la profession auprès des pouvoirs publics, détermine sa politique générale, contribue à son évolution et fournit des services collectifs aux notaires. Dans ses relations avec les pouvoirs publics, le CSN participe à la réflexion sur les évolutions du droit et donne son avis sur les projets de loi ou les textes réglementaires en préparation. Le CSN comprend 120 collaborateurs au service de la profession notariale.


Notariat : Deux tiers des Français associent la propriété à une liberté plutôt qu’à des contraintes

Interkab, structure regroupant les données de 8 500 agences indépendantes françaises, vient de dévoiler les chiffres de son observatoire du marché de l’immobilier en Provence-Alpes-Côte d’Azur ainsi qu’en Vaucluse durant le 4e trimestre 2023. S’il n’y a pas de bouleversement dans les prix au m2, le département affiche tout de même la plus grande dynamique en matière du nombre de transactions réalisées.

Avec un prix moyen au m2 de 2 885€, le Vaucluse arrive en 5e position des prix en Provence-Alpes-Côte-d’Azur au 4e trimestre 2024. Le département est ainsi devancé par les Alpes-Maritimes (5 914€/m2), le Var (5 470€/m2), les Bouches-du-Rhône (4 311€/m2) et les Hautes-Alpes (3 209€/m2). Seules les Alpes-de-Haute-Provence (2 628€/m2) affichent un montant moins élevé.
Un prix en baisse de -1% pour le Vaucluse par rapport au 3e trimestre 2023 alors qu’il diminue de -2% dans les Bouches-du-Rhône et les Alpes-de-Haute-Provence. Dans le même temps, ces tarifs restent stables pour le Var, les Hautes-Alpes ainsi que les Alpes-Maritimes.

Cliquer sur l’image pour l’agrandir.©Observatoire Interkab

Avignon à la hausse, Pertuis la plus chère
Concernant les 5 principales villes de Vaucluse c’est à Pertuis que l’on trouve le prix au m2 le plus élevé du département avec 3 545€. La proximité d’Aix et du Luberon expliquent cet attrait. Ensuite, selon l’observatoire Interkab, arrivent les communes d’Orange (2 506€/m2), Cavaillon (2 493€/m2), Avignon (2 456€/m2) et Carpentras (2 125€/m2).
En termes d’évolutions entre les 3e et le 4e trimestre 2023, seule Avignon est à la hausse (+1%), Pertuis reste stable mais Carpentras, Orange et Cavaillon sont orientées légèrement à la baisse (-1%).
En région, c’est à Cannes que ce prix y est le plus élevé (7 547€/m2, -14% entre le 3e et le 4e trimestre) devant Antibes (6 628€/m2, +1%) et Aix-en-Provence (6 196€/m2, -5%)

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+26% de transaction en Vaucluse et 3% de marge négociation
Côté transactions, le Vaucluse présente la plus forte hausse régionale (+26%) du nombre de transactions réalisées entre le 3e et le 4e trimestre. Le Département est suivi des Alpes-de-Haute-Provence (+23%), des Hautes-Alpes (+20%), des Bouches-du-Rhône (+5%), du Var (0%) et des Alpes-Maritimes (-3%).

Autre indicateur dévoilé par Interkab : l’écart entre le prix de vente affiché et le montant final lors de la transaction, soit la marge de négociation. Cette dernière s’élève à -4% dans la cité de papes, soit une baisse de 2 points entre les deux derniers trimestres. En Vaucluse, cet écart est moins important et se monte à -3% alors que cette ‘négo’ peut monter jusqu’à -4,7% dans les Alpes-Maritimes, -4,2% dans les Bouches-du-Rhône ainsi que -3,8% dans le Var et Alpes-de-Haute-Provence. C’est dans les Hautes-Alpes que ce rabais est le moins important : -2,9%.

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171 jours de délais pour le Vaucluse, 111 jours pour Avignon
Dans les grandes villes de Paca, c’est à Avignon que le délai moyen de signature du compromis de vente est plus court (111 jours), loin derrière Antibes (167 jours), Aix (152 jours), Cannes (143 jours), Marseille (138 jours) ainsi que Nice et Toulon (134 jours).

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Par ailleurs, que ce soit en Vaucluse ou à Avignon, l’évolution du loyer moyen reste stable entre le 3e et le 4e trimestre avec respectivement 697€ par mois pour le département et 635€ par mois pour la cité des papes.

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Enfin, l’évolution des biens avec une DPE (Diagnostic de performance énergétique) F ou G est orienté partout à la baisse concernant le prix du m2 à la vente (-3% en Vaucluse pour s’élever à 2 755€/m2 en moyenne). A l’inverse, si le montant des loyers reste stable dans le Vaucluse (603€ par mois), les Bouches-du-Rhône et les Hautes-Alpes, il est à la hausse dans le reste de la région, notamment dans le Var (+9%).

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Bail commercial et bail professionnel : quel indice de référence utiliser ?
L’indice de référence d’un bail commercial ou professionnel est un élément qui permet la révision du bail, dans le but d’augmenter ou de baisser le loyer. En savoir plus

Faut-il verser un dépôt de garantie dans un bail commercial ?
Un dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire (appelé preneur) pour garantir au propriétaire (appelé bailleur) la bonne exécution du bail (comme le paiement du loyer ou l’entretien du local). Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Cette somme est en principe rendue au locataire à la fin du bail. Lire la suite

Comment est évaluée l’indemnité d’éviction d’un bail commercial ?
Lorsque le bailleur (c’est-à-dire le propriétaire) refuse le renouvellement du bail commercial, il doit payer au locataire une indemnité d’éviction. Celle-ci correspond à une somme d’argent qui compense les dommages causés par le refus de renouvellement. Se renseigner

Que devient le bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective ?
À l’ouverture d’une procédure collective le bail commercial se poursuit en principe automatiquement. Cependant, après examen de la situation du locataire, l’administrateur judiciaire ou le liquidateur prend une décision : il peut décider de poursuivre le bail, de le résilier ou de le céder. Dans certains cas, le bailleur peut lui-même décider de résilier le bail commercial. A lire

Bail professionnel
Le bail professionnel est un contrat de location d’un local utilisé pour une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il concerne donc principalement les professions libérales. Plus souple que le bail commercial, il est cependant soumis à certaines règles. En savoir plus

Contrat de bail rural (ou bail à ferme)
Le bail rural est un contrat de location de terres ou de bâtiments agricoles par un propriétaire (appelé bailleur) à un exploitant (appelé preneur), en contrepartie d’un loyer. Cette mise à disposition permet l’exploitation et l’exercice d’une activité agricole. Le bail rural prend la forme d’un bail à ferme ou beaucoup plus rarement d’un bail à métayage (les produits de la récolte sont partagés avec le propriétaire). Se renseigner

Contrat de location saisonnière
Une location est saisonnière lorsque le propriétaire accorde au locataire la possibilité d’utiliser un local pour une saison touristique. Le bail saisonnier ne peut pas excéder 6 mois. À la fin de la saison, le propriétaire reprend ses locaux. La location saisonnière est exclue du statut des baux commerciaux. En savoir plus


Notariat : Deux tiers des Français associent la propriété à une liberté plutôt qu’à des contraintes

A l’occasion de l’opération nationale des Notaires de France « Cultivez, l’habitat de demain’, les notaires de Vaucluse ont évoqué le droit de l’immobilier, du logement et de l’habitat. Avec, en particulier, la législation et la règlementation autour de la rénovation énergétique. Une présentation qui a aussi permis de dresser un état des lieux du marché de l’immobilier en Vaucluse en 2023.

Dans le cadre des ‘4 jours du logement’, opération organisés par les notaires de France du 11 au 14 décembre 2023 sur le thème ‘Parler logement avec un notaire’, Alexandre Audemard, président de la Chambre des notaires de Vaucluse et Jean-Baptiste Borel, président du Groupement vauclusien d’expertises notariales (GVEN) ont notamment évoqué l’adaptation de son logement aux nouveaux enjeux environnementaux de la loi climat et résilience.

Eradiquer les passoires énergétiques
« Ce texte a pour objectif d’inciter les propriétaires de logement à les rénover de façon globale afin d’éradiquer les  ‘passoires énergétiques’, explique Alexandre Audemard. A cet effet ses dispositions instaurent un véritable calendrier de mise en œuvre de l’obligation de rénovation énergétique, tout en créant des outils permettant la transition énergétique dans une optique de développement durable. »
A partir du 1er janvier 2028, ces passoires énergétiques, classée F (Très peu performant) et G (Extrêmement peu performant) et qui représentent 4,8 millions de logements en France, seront amenées à disparaître et seront interdit à la location. En effet, la loi climat et résilience impose aux propriétaires de réaliser les travaux nécessaires pour atteindre les classes A (Extrêmement performant) ou B (Très performant). Cependant, pour les logements qui en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ne peuvent atteindre ces classes A ou B il est exigé le gain d’au moins 2 classes pour obtenir les classements C (Assez performant), D (Assez peu performant) et E (Peu performant).
Une évaluation établit à partir des diagnostics suivants : isolation des murs, des planchers bas, de la toiture, remplacement des menuiseries, ventilation, production de chauffage et eau chaude.

Remettre sur le marché des logements vacants
« L’amélioration énergétique des bâtiments est une démarche cohérente tant en termes d’écologie que de pouvoir d’achat, poursuit le président des notaires de Vaucluse. En effet, d’une part, le logement est responsable de 27% des émissions de gaz à effet de serre. D’autre part, les logements énergivores sont souvent des logements vacants, rénover ces bâtiments pourraient permettre de répondre à une partie de la demande qui s’exprime sur le marché résidentiel en remettant sur le marché des logements qui sont actuellement vides. »

De nombreuses aides proposées
Afin d’encourager la réalisation de ces travaux de rénovation énergétique, l’État a mis en place plusieurs dispositifs d’aides et de financement.
En premier lieu ‘MaPrimeRénov’, une aide distribuée par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) et destinée au propriétaire bailleur ou occupant du logement à titre de résidence principale. Un logement qui doit être achevé depuis plus de 15 ans et dont les travaux doivent être réalisés par une entreprise qualifier RGE (Reconnu garant de l’environnement). La prime peut atteindre jusqu’à 90% des dépense relatives aux travaux réalisés qui doivent concerner l’installation équipement de chauffage, la production eau chaude, l’isolation thermique et la VMC.

Il existe également la prime CEE (Certificat d’Economie d’Energie).  Cette aide repose sur le produit de la contribution des pollueurs censée compenser leur impact sur l’environnement. Le montant de la prime, variable, est distribué par les acteurs du secteur de l’énergie, pour l’obtenir il faut se rendre sur le site de l’opérateur choisi et faire la demande avant de signer le devis de travaux de l’entreprise RGE.
Autre dispositif, l’Eco PTZ (prêt à taux zéro). Versé par les Banques ayant signé une convention avec l’Etat, il n’est assorti d’aucun intérêt et son montant maximal est de 50 000€, il est accordé sans aucune conditions de ressources, tout comme MaPrimeRénov et la prime CEE.
Par ailleurs, l’ensemble de ces travaux bénéficient d’un taux de TVA réduits 10% et 5,5%.
Enfin, dernier outil possible : le Prêt Avance Rénovation. Ce prêt hypothécaire s’adresse aux propriétaires de passoires thermiques, souvent à la retraite et percevant des faibles revenus. Il permet un remboursement différé du prêt lors de la vente du logement ou de sa transmission par succession. Il est accordé sous conditions de ressources.

Le point sur le marché immobilier dans le Vaucluse en 2023
Profitant de cette actualité, Jean-Baptiste borel, président du Groupement vauclusien d’expertises notariales a évoqué la situation du marché de l’immobilier en 2023 dans le département.
« Que ce soit au plan national ou en Vaucluse, le marché immobilier vient d’enregistrer 2 années record en 2021 et 2022, et une croissance continue depuis 2015, à l’exception de 2020 en trompe l’œil, du fait de la crise Covid, explique-t-il. Cette croissance portait tant sur le volume des ventes (barre des 1 millions de ventes dans l’hexagone franchie) que sur l’indice des prix. Pour autant ce marché en pleine croissance n’a pas permis de régler la crise du logement. Le nombre de logements neufs est insuffisant, ceci lié à la rareté et au prix du foncier, aux contraintes administratives (obtention de permis, normes environnementales, recours etc…), au cout final desdits logements. »
Conséquence ? Cela aggrave encore la tension du marché entre l’offre et la demande, et agit de nouveau sur les prix en écartant un grand nombre de personnes de l’accès à la propriété.

« Baisse du nombre de ventes, mais pas des prix. »

« Désormais, le marché immobilier s’est retourné et en 2023 le nombre de mutations immobilières a baissé de 20% (données à fin octobre 2023), poursuit le président du GVEN. Ceci dû notamment à la hausse des taux immobiliers et à l’inflation généralisée. Néanmoins pour le moment les prix ne semblent pas vouloir baisser de manière significative, tout au mieux, ils stagnent, voire continuent à grimper dans les secteurs les plus prisés (Luberon, l’Isle-sur-la-Sorgue, Vaison-la-Romaine, Pertuis tiré par Aix etc…). La demande étant toujours supérieure à l’offre. »

Les plus modestes écartés du marché
« Seuls les secteurs les plus défavorisés, où l’on retrouve la plupart du temps les biens les plus énergivores, notamment en centre-ville, et nécessitant de gros travaux, connaissent une baisse des prix, analyse Jean-Baptiste Borel. La hausse des taux, sans baisse des prix, a pour effet d’écarter du marché de l’immobilier les plus modestes, et notamment les primo accédant qui n’ont pas d’apport. Les inégalités se creusent aussi sur le marché immobilier et, par ricochet, sur celui du logement, car il y a là encore trop de disparité entre l’offre de location et les locataires, ce qui entraine une hausse des loyers. Les communes tentent d’y répondre en restreignant les locations de type ‘Air bnb’ et en encadrant le marché locatif. Le notariat, pour répondre à cette problématique, propose de son coté au gouvernement une harmonisation des baux de location, et de leur fiscalité, pour simplifier une législation difficilement lisible.

« La loi ZAN qui, à terme, va condamner le modèle pavillonnaire si cher aux Vauclusiens. »

La ZAN va compliquer les choses
« Par ailleurs, le marché immobilier comme beaucoup de secteurs doit s’adapter aux nouvelles contraintes environnementales (DPE, audit énergétique etc…), et des mutations profondes sont en cours, comme par exemple avec la loi Zéro artificialisation nette (ZAN) qui à terme va condamner le modèle pavillonnaire si cher aux Vauclusiens, constate le président du GVEN. D’ailleurs le nouveau prêt à taux zéro (PTZ 2024), en faveur des primo-accédants de résidence principale intègre largement ses nouvelles notions, et notamment ne sera pas accessible à l’acquisition de maisons neuves. »

« Les prix ne sont pas partis pour baisser massivement. »

« La chute du marché peut sembler brutale, mais il avait atteint des sommets, et le volume des ventes reste finalement à un niveau élevé, semblable à l’avant Covid, complète Alexandre Audemard, président de la Chambre départemental regroupant 182 notaires répartis dans 78 offices en Vaucluse. De même les taux peuvent sembler hauts par rapport à ceux historiquement bas que nous avions connus ces derniers temps, mais ils restent inférieurs à l’inflation et devraient se stabiliser courant 2024. Les prix ne sont pas partis pour baisser massivement, et c’est pour cette raison et celles évoquées ci-dessus, qu’il est toujours temps d’acheter, il suffit de regarder la courbe d’indice des prix depuis 2013 pour s’en convaincre. »


Notariat : Deux tiers des Français associent la propriété à une liberté plutôt qu’à des contraintes

« Malgré la conjoncture, gardons le cap pour le Vaucluse, ne réduisons pas la voilure. » C’est ce qui est ressorti de la séance plénière du Conseil départemental de Vaucluse, qui a eu lieu le vendredi 10 novembre.

Lors de l’ouverture de la séance, ce vendredi, la Présidente de l’éxécutif a pris le taureau par les cornes avec une intervention musclée. « Depuis notre dernière plénière, le 6 octobre, l’actualité a pris des accents tragiques au Proche-Orient et un professeur de la République, Dominique Bernard, 3 ans après Samuel Paty, a été victime du terrorisme islamiste », a lancé Dominique Santoni.

« Dans ce contexte particulièrement lourd, les Vauclusiens sont inquiets, a-t-elle ajouté. D’autant que la guerre en Ukraine se poursuit, l’inflation reste haute, les taux d’intérêt grimpent en flèche, renforçant l’incertitude sur l’activité économique, la croissance et l’emploi. Donc, notre 1ʳᵉ responsabilité comme élus locaux de proximité, c’est de soutenir les Vauclusiens et tracer des perspectives pour, malgré tout, rester confiants en l’avenir. Donc, nous ne baisserons pas la voilure, nous tiendrons notre feuille de route en investissant 120M€ par an pendant tout ce mandat, jusqu’en 2028. »

“Nous tiendrons notre feuille de route en investissant 120M€ par an pendant tout ce mandat, jusqu’en 2028“

Dominique Santoni

L’immobilier

« Toutes les collectivités locales sont confrontées à des perspectives budgétaires difficiles, a précisé Dominique Santoni. En plus de la suppression de la taxe d’habitation, le produit des DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux), lié au marché immobilier a baissé de 25%, soit 33,8M€ en moins en 2023 par rapport à 2022. Dans le même temps, les départements voient exploser leurs dépenses de fonctionnement (coût de l’énergie, revalorisation des salaires, dépenses sociales). L’État semble vouloir faire porter aux collectivités locales son propre redressement financier face à une dette colossale de 3 000Mds€. Heureusement, le Vaucluse va pouvoir échapper à l’effet ciseaux, grâce à une gestion prudente, une épargne reconstituée, un désendettement et une mise en réserve des surcroits de DMTO lors des années fastes, en 2021-22, qui nous permettent de tenir nos engagements et d’investir. »

Le produit des DMTO, lié au marché immobilier a baissé de 25%, soit 33,8M€

Les personnes âgées et en situation de handicap

Autre axe majeur, le Schéma Départemental de l’Autonomie (SDA) 2023-2027 pour « contribuer à une meilleure qualité de vie des personnes âgées, personnes en situation de handicap, aidants et familles », a expliqué Dominique Santoni. Il faut savoir que 28,6% des 563 789 Vauclusiens ont plus de 60 ans (27,4% en France), que dans la nomenclature socio-professionnelles 31,8% sont à la retraite et que 27% des séniors n’utilisent jamais internet, ce qui creuse la fracture numérique et constitue un facteur important d’isolement voire d’exclusion et de non-accès aux droits, sans oublier un fort taux de pauvreté de 19,7% contre 14,6% en France.

Ce SDA de 121 pages affiche 4 priorités : améliorer l’attractivité des métiers du lien et l’efficience des établissements, favoriser l’accès à l’offre, l’inclusion et le soutien aux aidants, permettre le virage domiciliaire avec les acteurs du domicile et les établissements et enfin construire des réponses innovantes pour répondre aux besoins. Il faut savoir qu’il y a 80 000 aidants en Vaucluse et qu’ils sont souvent au bout du rouleau avec des salaires de 800€ par mois. Et d’après le diagnostic des besoins et de l’offre de soutien, 16 à 20 000 d’entre eux pourraient être en risque d’épuisement, c’est dire s’il est urgent d’agir.

28,6% des 563 789 Vauclusiens ont plus de 60 ans

« Ce 2ᵉ SDA marque une nouvelle ambition : garantir un parcours de vie plus fluide en privilégiant le maintien à domicile de nos aînés. D’ailleurs, en moyenne, c’est à 87 ans que les séniors entrent dans un EHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) qui seront de moins en moins des maisons de retraite mais davantage des établissements médicalisés spécialisés. Le maintien et le soutien à domicile sont dont la priorité pour les années à venir, la pierre angulaire de ce schéma », a insisté Dominique
Santoni. Ce budget prévisionnel de fonctionnement s’élève à 17M€. Il a été voté à l’unanimité.

Les associations

Une aide exceptionnelle de 79 000€ a été également accordée à cinq associations : la Banque alimentaire (38 400€), les Restos du Cœur (33 100€), le Secours Catholique (2 500€), le Secours Populaire (2 500€) et la Croix Rouge (2 500€). La présidente l’a répété : « En ces temps difficiles, nous devons ensemble nous mobiliser pour aider les Vauclusiens les plus défavorisés. C’est d’abord nous tenir aux côtés des associations caritatives.

“En ces temps difficiles, nous devons ensemble nous tenir aux côtés des associations caritatives.“

Dominique Santoni

À l’approche de l’hiver, elles connaissent de grandes difficultés pour boucler leur budget avec la flambée des factures d’énergie, du carburant, des loyers devenus exorbitants. Elles doivent salarier les équipes, par manque de plus en plus prégnant de bénévoles et elles accueillent de plus en plus de familles qui, confrontées à l’inflation qui frappe les produits alimentaires, se retrouvent dans une grande précarité. Message reçu 5/5 par les conseillers départementaux qui ont voté pour cette contribution à une société plus inclusive et plus solidaire.


Notariat : Deux tiers des Français associent la propriété à une liberté plutôt qu’à des contraintes

Le mercredi 8 novembre, la communauté d’agglomération Ventoux Comtat Venaissin (Cove) organise l’atelier ‘Investir en centre ancien : venez découvrir les aides fiscales et les aides à la rénovation !’ à Carpentras.

Animé par l’Agence départemental d’information sur le logement (Adil) de Vaucluse, ce rendez-vous s’adresse aux personnes ayant un projet de rénovation, celles étant propriétaire d’un bien nécessitant des travaux, et celles ayant envie d’investir et de proposer un logement à la location

Mercredi 8 novembre. 18h. Maison du citoyen. 35 rue du collège. Carpentras.

V.A.


Notariat : Deux tiers des Français associent la propriété à une liberté plutôt qu’à des contraintes

La cour administrative d’appel de Marseille vient de définitivement valider le projet de création de 152 logements au quartier des Cèdres à Saint-Rémy-de-Provence. Cette décision fait suite au jugement du tribunal administratif de Marseille du 22 septembre 2022 qui validait déjà ce projet dont la conformité du permis avait été accordée en novembre 2020.

Ainsi, malgré les recours déposés par 5 particuliers et 3 associations ce programme prévoyant la réalisation de 8 T1, 49 T2, 52 T3, 43 T4, comprend 114 logements privés (dont 35 à prix maîtrisés pour les primo-accédants locaux afin de leur proposer des prix inférieurs à ceux du marché et leur permettre d’accéder à la propriété dans leur commune d’origine) et 38 en locatif social (toujours à destination des Saint-Rémois principalement). Par ailleurs, 40 seront réservés aux seniors (sur le parc locatif social et sur le parc en accession libre).

L’ensemble intègre également 283 places de stationnement réservées aux riverains (principalement en sous-sol), 152 places pour les deux-roues. Le tout dans un cadre disposant de 6 940 m2 d’espaces verts.


Notariat : Deux tiers des Français associent la propriété à une liberté plutôt qu’à des contraintes

Sur les 151 communes de Vaucluse, plus des trois quarts peuvent désormais majorer leur taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Si jusqu’à présent 40 communes vauclusiennes pouvaient, depuis 2013, majorer la taxe d’habitation des résidences secondaires et les logements vacants, un décret du gouvernement vient d’élargir cette possibilité à 2 200 nouvelles communes françaises de moins de 50 000 habitants. Parmi elles, 78 communes de Vaucluse ont maintenant cette possibilité (78% des communes de Vaucluse au total désormais). Pour cela, elles devront délibérer au plus tard le 1er octobre pour une application au 1er janvier 2024. Cette mesure a pour objectif de lutter contre un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements en raison des difficultés d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.
« Pour ces communes, la tension immobilière est notamment caractérisée par le niveau élevé des loyers ou des prix d’acquisition des logements anciens ainsi que par la proportion élevée de logements affectés à l’habitation autres que ceux affectés à l’habitation principale par rapport au nombre total de logements », explique le décret.
Le but étant désormais d’offrir aux communes entrant dans le périmètre d’application de la mesure (cette possibilité n’est toutefois pas obligatoire pour les municipalités) l’option de majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour les propriétaires ne pouvant justifier une occupation de leur logement au moins 90 jours consécutifs. Dans le viseur notamment : les propriétaires louant à l’excès leur logement sur les plateformes de type Airbnb.

23 980 maisons secondaires en Vaucluse
A ce jour, en Vaucluse on dénombrerait 23 980 maisons considérées comme secondaires au sens fiscal. Proportionnellement c’est dans le territoire de la communauté de communes de Ventoux-Sud (21,3%) que l’on constate la plus grande part de résidences secondaires au sein du parc de logements. On trouve ensuite Pays d’Apt-Luberon (20,8%), Vaison-Ventoux (18,6%), Sud-Luberon (11,7%), Luberon Monts de Vaucluse (10,8%), la Cove (9%), Pays des Sorgues et des Monts de Vaucluse (6,3%), Aygues-Ouvèze en Provence (5,2%), Rhône-Lez-Provence (3,9%), le Grand Avignon (3,2%), la CCPRO (2,8%) et les Sorgues du Comtat (2,4%). Dans les territoires voisins cette part s’élève à 14,3% pour la Communauté de communes Vallée des Baux Alpilles, 7% pour Arles-Crau-Camargue-Montagnette et 3,9% pour Terre de Provence.



Depuis 2013 (en violet sur la carte)

Les 40 communes dans le Vaucluse (84)
Althen-des-Paluds
Aubignan
Avignon
Beaumes-de-Venise
Beaumettes
Bédarrides
Caromb
Carpentras
Cavaillon
Châteauneuf-de-Gadagne
Cheval-Blanc
Courthézon
Entraigues-sur-la-Sorgue
Gordes
Goult
L’Isle-sur-la-Sorgue
Jonquerettes
Lagnes
Loriol-du-Comtat
Maubec
Mazan
Ménerbes
Modène
Monteux
Morières-lès-Avignon
Oppède
Orange
Pernes-les-Fontaines
Le Pontet
Robion
Saint-Pantaléon
Saint-Saturnin-lès-Avignon
Sarrians
Saumane-de-Vaucluse
Sorgues
Taillades
Le Thor
Fontaine-de-Vaucluse
Vedène
Velleron

Les 13 communes dans les Bouches-du-Rhône “avignonnaises“ (13)
Barbentane
Cabannes
Châteaurenard
Eygalières
Eyragues
Graveson
Maillane
Mollégès
Noves
Plan-d’Orgon
Rognonas
Saint-Andiol
Verquiéres

Les 2 communes dans le Gard “avignonnais“ (30)
Les Angles
Villeneuve-lès-Avignon

À partir de 2024 (en orange sur la carte)

Les 78 communes dans le Vaucluse (84)
Ansouis
Aurel
Auribeau
Le Barroux
La Bastide-des-Jourdans
Le Beaucet
Beaumont-de-Pertuis
Beaumont-du-Ventoux
Bédoin
Blauvac
Bonnieux
Buisson
Buoux
Cabrières-d’Avignon
Cairanne
Caseneuve
Castellet-en-Luberon
Crestet
Crillon-le-Brave
Cucuron
Entrechaux
Faucon
Flassan
Gargas
Gignac
Gigondas
Grambois
Joucas
Lacoste
Lafare
Lagarde-d’Apt
Lagarde-Paréol
Lauris
Lioux
Lourmarin
Malaucène
Malemort-du-Comtat
Mérindol
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Pour en savoir plus sur l’ensemble des communes de France : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047998521

DP & LG


Notariat : Deux tiers des Français associent la propriété à une liberté plutôt qu’à des contraintes

Le marché de l’immobilier est, par nature, cyclique. S’il reste une valeur sûre, tout comme l’or, la conjoncture influe énormément sur l’opportunité de s’exécuter ou d’attendre pour acheter comme pour vendre. En un mot, est-ce le moment ?

Plusieurs faits interviennent immédiatement sur le dynamisme du secteur : le nombre et la qualité des biens à la vente dans les secteurs choisis, les taux d’emprunt proposés, le taux de l’inflation, sa propre capacité de remboursement assortie du montant de son apport personnel.

Qu’observe-t-on aujourd’hui ?
Après deuxfastes années post-Covid, 2021 et 2022 particulièrement intenses en termes de changements de vie et donc de résidence, le marché connaît une accalmie en partie due à la remontée des taux bancaires –de 1,5% à 3,87% en moyenne et sans doute 4% en septembre-. Mais pas que, car il est aussi question de la prudence des banques qui suivent la proposition de l’Etat via le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) de ramener de 15 à 20% l’endettement des acquéreurs, alors qu’auparavant, en 2020, il était encore de 33%.

Des préconisations étatiques pour protéger les plus modestes
Préconisation qui a éjecté illico les primo-accédants du marché de l’immobilier et les investisseurs que les propositions de l’Etat ne séduisent pas en matière de défiscalisation intéressante et alors que ces derniers sont le principal soutien du parc de logement privé.

Pourquoi ?
Parce que le Covid, puis le confinement, ont bouleversé les ménages –dans le monde et en France- les séparations et les divorces –le taux de divorce a doublé en 5 ans entre 2016 et 2021- 46% des mariages se terminent en divorce- ont bousculé les cartes du relogement. Mais aussi les règlementations avec le Zéro artificialisation nette (ZAN) et l’obligation désormais de construire dans les dents creuses, sur d’anciens sites industriels, ou encore travailler sur le changement de destination de bâtiment. Or, la construction est au plus bas, particulièrement en Vaucluse.

Résultat ?
Le logement, dont le Gouvernement souhaite qu’il se fasse de plus en plus dense et compacte pour ne plus s’étendre sur les espaces naturels et végétalisés, va devenir une denrée rare et signe la fin des maisons avec jardin –c’est-à-dire du rêve Français-. Une décision, également, qui ne va pas manquer de bouleverser la physionomie des villages où les maisons provençales, pour peu qu’elles bénéficient d’un peu de terrain, seront mises à terre, ou les terrains allotis au profit de collectifs de plus en plus hauts, possiblement détonnants dans le paysage.

Qui sont les acheteurs idéaux ?
De fait, les acheteurs idéaux restent les personnes qui ont acquis puis revendus un ou plusieurs biens et qui disposent de liquidités importantes sans avoir vraiment besoin d’un recours à la banque. Ces anciens vendeurs devenus acheteurs –âgés de 40 à plus de 70 ans- peuvent même se payer le luxe de discuter le prix puisqu’ils en ont les moyens.

DR

En face, quels vendeurs ?
Ils disposeront des biens des vendeurs qui ne peuvent pas jouer la montre pour cause de mutation, de séparation, de départ en Ehpad (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes)… Bref ne vendront que ceux qui y sont obligés, avec, souvent à la clef, un budget travaux conséquent, levier de la baisse du bien. Et puis il y a la nature du bien par lui-même qui appelle soit à la vie seul ou à deux, soit à la vie de famille, ou encore celle de la famille recomposée qui réclame l’espace et le nombre de chambres nécessaires.

Ceux qui resteront sur le tapis ?
Seront ceux qui auront surestimé la valeur de leur bien, qui auront communiqué sur plusieurs sites internet à des prix différents, qui resteront trop longtemps sur ces mêmes sites, et qui même en baissant les prix auront suscité la méfiance de potentiels acheteurs. « En temps de marché ‘calme’ le bon prix, c’est-à-dire un montant raisonnable reste la meilleure tactique, affirme Hervé Chelly, agent immobilier chez Andaon à Avignon. Enfin, il reste plus logique de vendre son bien avant de se lancer dans un rachat, afin d’éviter le crédit relais et les affres de nuits blanches », prévient-il.

Vendre, acheter, maintenant ou pas ?
«Que le marché soit très haut où très bas, l’un dans l’autre vous achèterez très haut ce que vous aurez vendu, auparavant, très haut, cela ne change pas vraiment la donne puisque vous aurez vendu et acheté en même temps, selon les mêmes lois et exigences du moment. C’est pour le primo accédant et l’investisseur que cela se gâte, car ils devront attendre pour acheter au regard des mensualités qui pourraient se révéler trop importantes. Pourquoi vendre ou acheter maintenant ? Parce qu’il est important de continuer à vivre son projet de vie », ajoute Hervé Chelly.

En manque de logements
Le nombre de personnes à loger continue de se développer, notamment avec l’accroissement des familles monoparentales. Les petites villes humaines proches des bassins d’emploi continuent d’avoir le vent en poupe par rapport aux métropoles, trop inaccessibles en termes de prix.

Hervé Chelly, agent immobilier chez Andaon, Avignon

L’Interview
Hervé Chelly, agent immobilier chez Andaon immobilier à Avignon

«Le marché immobilier a changé dès le mois de mai, perdant les primo-accédants ainsi que les investisseurs, à cause de la hausse des taux bancaires, bien sûr. Nous enregistrons une chute de 30% des ventes qui fait suite à trois ans de record de ventes en Vaucluse et Grand Avignon. En gros ? Il ne restera plus que les personnes les plus fortunées sur le marché, celles qui auront vendu d’importants biens et qui thésaurisent de conséquentes sommes d’argent disponibles pour acheter. En plus ? Ils pourront opportunément négocier la valeur du bien qu’ils convoitent.»

En ce moment ?
«Je me rappelle que le marché de l’immobilier s’est enflammé trois mois après la sortie du Covid. Les parisiens se sont mis à acheter toutes les maisons disponibles sur les Angles, Villeneuve, Rochefort, sans négocier, au prix fort, alors que ces mêmes biens stagnaient depuis plusieurs mois. Du coup, de nouvelles maisons à la vente sont apparues sur le marché à des prix encore plus élevés. C’est cela qui a causé le début de la flambée des prix. Nous étions en pleine euphorie ambiante. Les parisiens sont-ils repartis sur Paris ? Non, ils sont toujours là. Certains naviguent entre télétravail et allers-retours en TGV. Désormais il y a de plus en plus de gens en télétravail. On peut presque habiter n’importe où.»

Je suis en quête de biens de grande dimension
«car tous les petits biens ont été vendus très rapidement. Quant au diagnostic immobilier ? Oui, il peut clairement freiner les ventes, à tel point qu’une mauvaise note telle que G –extrêmement peu performant et interdit à la location- induit que les potentiels acheteurs ni ne regardent, ni ne visitent le bien. Ils passent directement au bien suivant. Pour les biens en F –indécents- cela devient compliqué et E passe encore. Les futurs acheteurs savent en cela qu’ils devront passer par la case travaux.»

Bientôt la reprise ?
«Au chapitre des taux bancaires, nous sommes passés de 1,5% à pratiquement 3,8%. Alors que nous avions vendu beaucoup de biens grâce, justement, au faible taux bancaire. Ce taux, conjugué à une inflation actuellement de 6,1%, fait que le reste à vivre s’amenuise et empêche les Français de devenir propriétaires. L’Etat ne veut pas que les Français s’endettent, avec l’effet ciseaux de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt, l’Etat éloigne de la propriété les plus fragiles, ceux qui auraient des difficultés à rembourser leur crédit bancaire. Lorsque l’inflation baissera, les taux bancaires devraient faire de même et permettre la reprise du marché de l’immobilier, peut-être en décembre ?»

Et là, maintenant tout de suite ?
«Nous refaisons du stock. Les personnes qui ont mis leur bien à la vente réalisent qu’elles ont besoin de notre expertise, notamment par rapport au diagnostic de performance énergétique (DPE). Les ventes se sont faites tranquillement de janvier à fin juin. Juillet et août marquent le retour du festival d’Avignon du In et du off et la pause vacances. Certains biens sont loués et ne peuvent pas être visités. Je me rappelle que l’an dernier j’avais fait un excellent dernier trimestre, je compte faire de même, la pierre est une valeur sûre.»

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