Alors que les prix immobiliers et la précarité fragilisent l’accès au logement, le parc social ne répond qu’imparfaitement aux besoins des ménages. Selon une étude de l’Insee, publiée ce mois, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur compte 287 200 ménages logés dans le parc social, soit 12,3 % des ménages. Les attributions restent rares, les délais d’attente s’allongent et les petits logements manquent particulièrement. En Vaucluse, où la pauvreté est plus prégnante que dans les Bouches-du-Rhône, la question demeure : Comment loger durablement ceux qui ne peuvent accéder au marché privé ?

Le logement social, pour nombre de ménages modestes, la condition d’un parcours résidentiel stable, dans un département où les situations de précarité rendent parfois l’accès au parc privé difficile, malgré des loyers plus abordables que sur le littoral régional. Cette étude de l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) met en évidence un paradoxe vauclusien. La pauvreté y est plus présente que dans les Bouches-du-Rhône, mais la part des ménages logés dans le parc social y est inférieure. Les différences de prix immobiliers, le degré d’urbanisation et les obligations imposées aux communes par la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU) contribuent à expliquer ces écarts.

En Vaucluse, des besoins que le marché ne suffit pas à satisfaire
Le Vaucluse compte environ 37 334 logements sociaux en Vaucluse au 1er janvier 2025. Le parc est très majoritairement composé d’appartements : environ 84 % des logements sociaux relèvent du collectif, contre 16 % de maisons individuelles. Grand Delta habitat est l’acteur majeur du Vaucluse qui gère plus de 42 000 logements sur l’ensemble de ses territoires d’intervention. Près de 15 000 foyers vauclusiens attendraient un logement social dans le département et le délai moyen d’attribution avoisinerait 12 mois. Le décalage est d’autant plus significatif qu’environ 70 % de la population vauclusienne serait éligible à un logement HLM.

Le Vaucluse cumule deux fragilités
Le Vaucluse cumule deux fragilités : 19,9 % de sa population vit sous le seuil de pauvreté, le taux le plus élevé de la région, alors que les logements sociaux représentent 12,6 % du parc de résidences principales. Cette proportion dépasse légèrement la moyenne régionale, mais ne suffit pas à répondre aux besoins d’un territoire particulièrement exposé à la précarité. Avec 12,6 % de logements sociaux, le Vaucluse se situe au-dessus de la moyenne de Provence-Alpes-Côte d’Azur (12,3 %). Il reste toutefois loin des Bouches-du-Rhône, où cette part atteint 16,3 %. Ce département affiche un taux de pauvreté de 18,5 %, inférieur de 1,4 point à celui du Vaucluse. Ailleurs dans la région, les écarts sont également révélateurs. Les Alpes-de-Haute-Provence comptent 8,2 % de logements sociaux pour un taux de pauvreté de 17,1 %. Dans le Var, ces proportions s’établissent respectivement à 9,3 % et 15,6 %. Les Hautes-Alpes présentent le taux de pauvreté le plus faible de la région (14,7 %), avec 10,2 % de logements sociaux. Dans le Vaucluse, où près d’un habitant sur cinq vit sous le seuil de pauvreté, la pression sur le logement abordable constitue un enjeu majeur.

Des disparités entre communes
L’offre est également inégalement répartie sur le territoire. Avignon figure parmi les communes les mieux dotées, avec un taux de logements HLM estimé à 19,24 %. Le défi consiste donc à construire de nouveaux logements là où la demande est forte, tout en mobilisant le parc existant et en favorisant une répartition plus équilibrée entre les communes. .

En Provence-Alpes-Côte d’Azur, un parc insuffisant face aux besoins
En Paca, 287 200 ménages, représentant 675 200 personnes, occupaient un logement social au 1er janvier 2022. Cela correspond à 12,3% des ménages, contre 15,4% en France métropolitaine. La région se classe ainsi parmi celles où le parc social occupe une place relativement faible, alors même que les difficultés d’accès au logement y sont particulièrement marquées. Les prix immobiliers, parmi les plus élevés de France hors Île-de-France, pèsent lourdement sur les possibilités d’installation. La présence importante de résidences secondaires contribue également à limiter l’offre disponible pour les habitants permanents. À cela s’ajoute un taux de pauvreté supérieur de deux points à la moyenne métropolitaine. La répartition du logement social demeure très inégale entre les départements. Les Bouches-du-Rhône affichent la proportion la plus élevée de la région, avec 16 % des ménages concernés. À l’autre extrémité, les Alpes-de-Haute-Provence se situent à 8 %. Le Vaucluse se trouve entre ces deux niveaux, sans que sa situation sociale se traduise par une présence équivalente de logements à loyers modérés. Cette géographie rappelle que les besoins ne se répartissent pas uniformément. Les grands pôles urbains concentrent une partie des tensions, mais les territoires moins denses peuvent eux aussi connaître des difficultés, notamment lorsque l’offre disponible est éloignée des emplois ou des équipements indispensables.

Un logement pour 8 demandes : le goulot d’étranglement des attributions
Un logement pour huit demandes, voilà l’ampleur du problème. En 2022, la région enregistrait plus de 206 000 demandes actives de logement social. Parmi elles, 151 000 émanaient de ménages qui ne résidaient pas déjà dans le parc social. Pour ces demandeurs, une attribution seulement intervenait pour huit demandes, contre une pour cinq en moyenne nationale. Le délai moyen d’attente atteignait 22 mois, contre 16 mois en France métropolitaine. Derrière ces chiffres ? Une séparation qui oblige à trouver rapidement un nouveau logement, une perte d’emploi qui réduit les ressources, une famille qui s’agrandit ou une personne âgée qui ne peut plus vivre dans un appartement devenu inadapté. La pression se révèle encore plus forte pour les petites surfaces. En 2022, on comptait une attribution pour 18 demandes de studios et de T1, et une pour 9 demandes de T2. Les personnes seules représentaient 43 % des demandeurs, les couples sans enfant 21 %. Ces chiffres mettent au jour un décalage entre la composition des ménages et les logements auxquels ils peuvent prétendre. Le manque de petites surfaces ne constitue donc pas un problème secondaire. Il conditionne l’accès au logement des jeunes adultes, des personnes seules, des ménages séparés et de nombreux seniors. Pour une population vieillissante, la disponibilité d’appartements de taille modeste, accessibles et bien situés devient le graal.

Des locataires plus âgés, des familles davantage exposées à la pauvreté
Le parc social accueille des ménages dont les profils diffèrent nettement de ceux du secteur locatif privé. Le revenu constitue l’un des premiers marqueurs de cette distinction. En Provence-Alpes-Côte d’Azur, la moitié des ménages locataires du parc social disposent d’un niveau de vie inférieur à 1 300€/mois et par unité de consommation. Cette mesure tient compte de la composition du foyer et permet de comparer les ressources de ménages de tailles différentes. À titre de comparaison, le niveau de vie médian atteint 1 600€ dans le parc locatif privé et 2 200€ chez les propriétaires occupants. La pauvreté touche ainsi 37 % des ménages du parc social, contre 24 % des locataires du privé. Les familles monoparentales sont particulièrement concernées. Elles représentent 21 % des ménages du parc social, contre 13 % dans le parc locatif privé. Parmi celles qui vivent dans un logement social, 42 % sont pauvres. Les couples avec enfants sont eux aussi plus présents dans le parc social que dans le parc privé : ils représentent respectivement 22 % et 15 % des ménages. Les familles de trois enfants ou plus y sont également surreprésentées. Le parc social remplit donc une fonction essentielle de protection pour des foyers qui doivent assumer seuls un loyer, les dépenses courantes et, parfois, la garde des enfants. Mais les ménages modestes ne sont pas les seuls à y vivre. Les personnes âgées y occupent une place importante, ce qui pose d’autres questions : adaptation du logement, proximité des soins et maintien de l’autonomie. L’âge médian de la personne de référence du ménage atteint 56 ans dans le parc social régional, contre 48 ans dans le parc locatif privé. Les ménages dont la personne de référence a 65 ans ou plus représentent 41 % des occupants du parc social, contre 30 % dans le privé. À l’inverse, les moins de 40 ans y sont moins nombreux : 18 %, contre 36 %.

Quand les locataires restent, les logements tournent moins
Le logement social a une particularité : on le quitte moins souvent que le parc privé. En 2022, 93 % des ménages qui y vivaient occupaient déjà le même logement un an auparavant. Dans le secteur locatif privé, cette proportion tombait à 83 %. La stabilité constitue une qualité indéniable. Elle permet aux familles de conserver leurs repères, aux enfants de rester dans leur établissement scolaire et aux locataires de préserver leurs liens de proximité. Mais elle réduit aussi le nombre de logements remis sur le marché chaque année, alors que les demandes continuent d’affluer. En Provence-Alpes-Côte d’Azur, 35 % des ménages du parc social occupaient leur logement depuis plus de dix ans. Dans le parc privé, cette ancienneté ne concernait que 12 % des ménages. Les évolutions familiales ne se traduisent pas nécessairement par un déménagement : des enfants quittent le foyer, un couple se sépare ou un conjoint décède, tandis que le logement demeure inchangé. Cette situation favorise la sous-occupation. Ainsi, 46 % des personnes seules et 70 % des couples sans enfant vivant dans le parc social occupaient un logement de trois pièces ou plus. Dans le parc privé, ces proportions étaient respectivement de 25 % et 49 %. Il ne s’agit pas pour autant d’une mauvaise répartition des logements. Certains locataires âgés souhaitent demeurer dans un quartier où ils ont leurs habitudes ; d’autres peuvent avoir besoin d’une chambre supplémentaire pour accueillir leurs proches ou faire face à une perte d’autonomie. Le défi consiste à proposer des logements plus adaptés sans contraindre les habitants à renoncer à leur cadre de vie.

Changer de logement sans quitter le parc social
La mobilité interne offre une partie de la réponse. Elle permet à un ménage déjà logé dans le parc social de déménager vers un appartement mieux adapté à sa situation : plus petit après le départ des enfants, plus grand à l’arrivée d’un nouvel enfant, plus proche d’un emploi ou doté d’un ascenseur lorsque les déplacements deviennent difficiles. Ces changements représentent plus d’un tiers des mouvements observés dans le parc social régional. Ils peuvent libérer des logements familiaux pour des ménages qui en ont besoin, tout en permettant à d’autres locataires de conserver un loyer compatible avec leurs ressources. Les entrées dans le parc social répondent souvent à une rupture. La moitié des nouveaux occupants avaient connu une baisse de leur niveau de vie au cours de l’année précédant leur emménagement. Leur âge médian était de 40 ans, et les familles monoparentales représentaient 26 % des entrants, contre 21 % de l’ensemble des locataires déjà installés. À l’inverse, les sorties restent relativement rares. Lorsqu’un ménage quitte le parc social, il accède fréquemment à la propriété : c’était le cas de 41 % des sortants en 2022. Leur niveau de vie médian atteignait alors 2 000€ par mois, contre 1 300€ pour les ménages qui demeuraient dans le parc social. Le logement social joue donc aussi un rôle de tremplin pour certains foyers dont la situation financière s’améliore.

Construire davantage, mais surtout construire juste
L’étude de l’Insee met en évidence une difficulté à ‘plusieurs tiroirs’. Le nombre de logements disponibles ne suffit pas à expliquer les tensions : leur taille, leur localisation, leur accessibilité et la faible rotation du parc pèsent également sur les possibilités d’attribution. En Vaucluse comme en Paca, la réponse ne peut donc se limiter à augmenter le nombre de logements sociaux, ceux-ci devant avant tout à mieux faire correspondre l’offre dans la diversité des besoins : petits appartements accessibles aux séniors pour les personnes seules, logements familiaux pour les foyers avec enfants et solutions proches des transports et des bassins d’emploi. Les données publiées en octobre 2026 portent sur la situation de 2022. Elles ne mesurent pas, à elles seules, l’évolution récente de la demande vauclusienne mais dessinent cependant, un constat durable : dans une région où la pauvreté et les prix immobiliers se conjuguent, le logement social reste une ressource indispensable, mais trop rare pour répondre à l’ensemble des besoins. Il est désormais désormais nécessaire de construire une offre plus abondante, mieux adaptée et réellement accessible.
Source : Etude Insee de Benjamin Méreau ‘Dans le parc social, les ménages âgés et les familles sont les plus nombreux. Analyses Paca N°162 parue le 13 10 26. La totalité de l’étude ici.

En résumé
Globalement, en Paca, d’après l’étude de Benjamin Méreau de l’Insee : Immobilier aux prix élevés et pauvreté accentuent les besoins en logement social. Près de 12% des ménages vivent dans un logement social. La pauvreté est plus présente dans le parc social. Le profil des habitants traduit la vocation sociale de ces logements. Le parc social accueille des ménages plus âgés que le parc privé. La faible rotation du parc social favorise la sous-occupation des logements. Un tiers des mobilités sont internes au parc social. Peu de demandes sont satisfaites et les petits logements sont très recherchés.
Mireille Hurlin

Le bailleur social avignonnais Grand Delta Habitat accélère la rénovation de son patrimoine et prépare déjà les prochaines étapes de l’ANRU 3 (Agence nationale pour le renouvellement urbain). De la résidentialisation des quartiers à l’ouverture vers les Bouches-du-Rhône, la plus importante coopérative du logement en France, œuvre à la transformation urbaine, à la qualité de vie et au développement territorial.

La réhabilitation avance vite. La démolition aussi. Mais, à Avignon, Grand Delta Habitat identifie désormais un chantier plus discret, presque aussi décisif : la résidentialisation des espaces extérieurs.

Une dernière étape à franchir
« Le logement est un espace privé. L’environnement en bas d’immeuble, un espace semi-privé », résume Xavier Sordelet, directeur général de la coopérative. L’enjeu consiste à mieux distinguer ces usages, sans enfermer les résidences derrière des grilles systématiquement. Petits murets, plantations, cheminements apaisés, espaces réservés aux habitants : la démarche vise à redonner une identité aux pieds d’immeuble et à améliorer le confort quotidien. Egalement, la végétalisation contribue à lutter contre les fortes chaleurs, comme le long épisode caniculaire que les avignonnais, et nombre de communes ont vécu de juin à fin septembre, et qui pèse de plus en plus sur les habitants et les bâtiments.

La Reine Jeanne, vitrine du renouvellement urbain
Grand Delta Habitat a démoli 66 logements et réhabilité les 145 logements conservés quartier de la Reine Jeanne. Isolation extérieure, menuiseries neuves, chauffage collectif, rénovation des parties communes, sécurisation des halls et préparation au futur réseau de chaleur urbain : l’investissement dépasse 11,5M€. Pour autant, la transformation ne s’est pas arrêtée aux façades. Elle a touché à tous les usages, comme les circulations et l’image du quartier. La résidentialisation des espaces extérieurs doit encore parachever l’opération.

La résidence privée et mal aimée du Clos des fontaines
À proximité, la copropriété privée du Clos des Fontaines (Place du Viguier et rue des Catalans) préoccupe les acteurs locaux. Dégradée, confrontée à des problèmes de tranquillité publique et à une baisse continue de sa valeur, elle fragilise l’ensemble du secteur. Grand Delta Habitat n’en est pas propriétaire. Mais le bailleur estime avoir intérêt à agir avec la Ville, le Grand Avignon et les services de l’État. « Nous n’avons aucun intérêt sur cette copropriété, mais c’est une verrue sur Avignon, » reconnaît Xavier Sordelet. Le logement social ne peut pas tout régler, notamment les trafics. Il peut toutefois contribuer à redresser un quartier par la rénovation, la gestion et la qualité résidentielle.

Le calendrier ANRU (Agence nationale pour le renouvellement urbain) se précise
Sur le programme de renouvellement urbain, Grand Delta Habitat se dit en avance, à l’exception de la résidentialisation. La démolition de la résidence du Ponant, soit 28 logements, est annoncée pour 2026. Le relogement des habitants des deux immeubles de La Bise, qui représentent plus d’une centaine de logements face à la plaine des sports, doit commencer prochainement. Leur démolition pourrait intervenir fin 2027 ou en 2028. Le bailleur ambitionne déjà la suite. Le futur dispositif, présenté comme ‘l’ANRU 360‘, devrait concerner un nombre plus limité de quartiers et disposer de moyens inférieurs. Avignon devra donc cibler ses priorités : la cité Louis-Gros, construite au début des années 1930, ‘Les Broquetons’, récemment classés quartier prioritaire, ou encore les secteurs situés le long de la Rocade. À Bel Air et à Confluence, Grand Delta Habitat se tient également prêt à accompagner les projets municipaux, notamment sur l’accession sociale à la propriété. Près de la gare TGV, le bailleur pourrait ainsi jouer un rôle dans la diversification de l’habitat.

Une journée pour sortir des dossiers
Le 1er octobre, la coopérative a organisé sa traditionnelle visite du patrimoine. Un rendez-vous destiné aux administrateurs, aux partenaires financiers, aux élus, mais aussi, lors d’une visite précédente, à 50 collaborateurs (les premiers inscrits). Ils ont pris place dans le bus cette année. Beaucoup travaillent au quotidien sur des factures, des commandes ou des dossiers locataires. La visite leur permet de mesurer concrètement l’impact de leur activité : logements livrés, immeubles réhabilités, espaces publics réaménagés.

Cette année
Le parcours relie plusieurs opérations : l’écoquartier du Galoubet, à Rochefort-du-Gard, la Reine Jeanne à Avignon, Les Oliviers à Morières-lès-Avignon et La Combe à Fontaine-de-Vaucluse. Une manière de rappeler que le logement social ne se résume pas à la gestion administrative d’un parc immobilier. Du Galoubet à Rognes, une même logique de proximité. À Rochefort-du-Gard, le Galoubet associe logements locatifs, accession à la propriété, habitat senior et équipements communaux. La résidence dédiée aux personnes âgées compte 20 logements dans une ‘Maison en partage’, avec salle de convivialité, accompagnement du CCAS (Centre communal d’action sociale) et services destinés à préserver l’autonomie. À Morières-lès-Avignon, l’écoquartier Les Oliviers mêle location, accession sociale, villas et terrains à bâtir. Une forêt comestible doit y être plantée à partir de septembre 2026. Arbres fruitiers, plantes aromatiques, prairie et cheminements accessibles composeront un espace à la fois écologique et convivial.

La résidence le Fontenille
À Rognes, dans les Bouches-du-Rhône, la résidence Le Fontenille traduit la même volonté de diversité. Inaugurée le 29 septembre, elle propose 47 logements dans une pinède, dont 19 logements locatifs sociaux et 28 logements intermédiaires. Les appartements disposent de balcons, certains atteignant 21 m², tandis que la résidence compte 58 places de stationnement et trois locaux vélos. Le programme, réalisé avec Cogedim, représente près de 11M€. Les garanties d’emprunt ont été apportées à parts égales par la commune et la Métropole Aix-Marseille-Provence. Une illustration du rôle croissant joué par Grand Delta Habitat hors de son berceau vauclusien.

Plus de 400M€ investis
La coopérative revendique désormais 42 430 logements répartis dans 208 communes, sept départements et trois régions. Elle loge plus de 103 000 personnes et s’appuie sur environ 650 salariés. En 2025, 415 millions d’euros ont été investis dans la construction, l’acquisition et la réhabilitation. Grand Delta Habitat gère plus de 5 000 logements dans les Bouches-du-Rhône et prévoit de poursuivre son développement à Trets, Marseille et La Ciotat. Une agence doit également ouvrir à Toulon en 2027. Pour Xavier Sordelet, la mission de la coopérative demeure la même : construire, réhabiliter, gérer, mais aussi accompagner les communes dans leurs projets. « Je préfère parler de mission d’intérêt général plutôt que de service public », affirme-t-il. L’esprit reste pragmatique. Face à la crise du logement, aux copropriétés fragiles et aux réticences croissantes à accueillir de nouveaux voisins, le bailleur veut démontrer qu’un programme immobilier peut être davantage qu’une addition de bâtiments. À condition de penser aussi les espaces communs, les usages et la vie qui s’y installe harmonieusement.
Tout savoir sur la Visite du patrimoine du 1er octobre 2026 de Grand Delta Habitat : l’Ecoquartier du Galoubet à Rochefort du Gard, La Reine Jeanne à Avignon, L’écoquartier les Oliviers à Morières-lès-Avignon, et La Combe à Fontaine de Vaucluse, ici.
Mireille Hurlin

24 communes de Vaucluse et de la zone d’emploi d’Avignon (Gard avignonnais et Terre de Provence) sont sanctionnées financièrement pour non respect de la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU).

Cette année 6 villes sortent de ce classement (Barbentane, Cheval Blanc, Graveson, Monteux, Le Pontet et Rognonas ) et une seule y fait son entrée (Lauris).

L’amende la plus forte est comme en 2025 versé par Pertuis. En effet, la commune vauclusienne de la Métropole Marseillaise versera cette année 515 582,48€ avec tout de même une baisse de 146 071,29€ par rapport à 2025.

La ville la plus carencée reste Pujaut. Depuis 2026, la commune gardoise du Grand Avignon, dirigée actuellement par Sandrine Soulier, n’a réalisé que 22 logements dit ‘sociaux’ (chiffres 2024) au lieu des 464 qu’exige la loi, soit seulement 4,75% des objectifs demandés.

Les 4 villes du canton de Villeneuve-lès-Avignon assujetties à la loi SRU et appartenant au Grand Avignon (Villeneuve-lès-Avignon, Les Angles, Rochefort-du-Gard et Pujaut) représentent à elle seule 68,5%* du montant global de la pénalité des 10 communes carencées de l’agglomération avignonnaise.

Une situation dont a pleinement conscience Pascale Bories, maire de Villeneuve-lès-Avignon mais aussi présidente du SCoT du bassin de vie d’Avignon qui, à ce titre, préconisait avec lucidité dès 2011: « Afin de mieux rééquilibrer l’offre en logements locatifs sociaux sur l’ensemble du territoire, aujourd’hui trop centrée sur Avignon, chaque commune devra respecter un objectif de production de ce type de logements. Ce principe devra permettre d’amorcer un rattrapage notamment pour les communes soumises à l’article 55 de la loi SRU et n’atteignant pas le seuil des 20% de logements sociaux. » (voir ici page 39)
Récemment désignée vice-présidente du Grand Avignon en charge de l’aménagement du territoire et de l’habitat puis nommée dans la foulée par ses pairs de l’agglomération comme administratrice au sein du bailleur social Grand delta Habitat, cette dernière sera désormais au ‘cœur de la machine’ pour répondre au défi du logement social local.

* 1 102 883€ sur 1 609 625,83€

La loi SRU, votée il y a 26 ans, impose aux communes de plus 3 500 habitants pour les agglomérations faisant plus de 50 000 habitants (1 500 habitants en région parisienne) un minimum de 20% de logements sociaux. Dans son palmarès de la loi SRU des communes ‘Hors la loi’ (voir ici page 9), la Fondation pour le logement a classé dans les 12 communes ‘multirécidivistes’, qui ont été systématiquement carencées lors des six premières périodes triennales pour leur inaction, 3 communes de notre territoire.

Les arrêtés préfectoraux pour les communes vauclusiennes citées
Les arrêtés préfectoral du 23 avril pour les communes gardoises citées
Les arrêtés préfectoral du 24 avril pour les communes gardoises citées
Les arrêtés préfectoraux pour les communes des Bouches-du-Rhône citées

À Orange, la résidence de La Tourre, construite dans les années 1960, sort de sa mauvaise réputation grâce à une convention de coopération ambitieuse entre Grand Delta Habitat, les services de l’État et les forces de l’ordre. Sécurité renforcée, réhabilitation massive du patrimoine, nouveaux services et gros investissements : ce partenariat illustre une stratégie intégrée où rénovation urbaine et tranquillité résidentielle convergent pour améliorer concrètement la vie des habitants.

La visite officielle de la résidence de La Tourre, début décembre, a mis en lumière les avancées permises par la convention signée en juin dernier entre Grand Delta Habitat, la Préfecture de Vaucluse, les Procureures d’Avignon et de Carpentras, la Police nationale et la Gendarmerie. Ce dispositif institutionnel inédit vise à renforcer la communication entre partenaires, accélérer les interventions en cas de trouble et coordonner la prévention locale de la délinquance.

Une convention qui change la donne
Pour le Préfet de Vaucluse, il s’agit «d’assurer d’abord la sécurité du quotidien» pour garantir la liberté et la fraternité dans les quartiers. Cette approche combine présence policière accrue et actions de terrain, notamment l’éradication de points de deal actifs.

Réhabilitation : des chiffres et des transformations visibles
Au cœur du projet, une réhabilitation lourde de 13,17M€ HT, entièrement financée par Grand Delta Habitat avec l’appui de prêts institutionnels, remodèle profondément le quartier. Sur le plan du bâti, les chantiers affichent d’importantes avancées: Isolation thermique par l’extérieur terminée, avec une amélioration notable du confort et des charges énergétiques. 90% du bardage finalisé, offrant une nouvelle identité architecturale. 80% des parties communes rénovées, incluant sols, sanitaires, installations électriques et gaz. Sécurisation accrue avec changement des portes palières, renforcement des accès et extension du parc de vidéoprotection. La performance énergétique progresse également : la résidence passe du DPE (Diagnostic de performance immobilier) E au DPE C, ce qui allège durablement les charges pour les familles et valorise le patrimoine.

Une vie de quartier repensée
La transformation de La Tourre ne se limite pas au bâti. Les espaces extérieurs ont été redessinés via des plantations, la création d’espaces de jeux, la pose de mobilier urbain, afin de favorisenr la convivialité et l’appropriation du lieu par les habitants.

Une crèche de 24 places
Parallèlement, une crèche de 24 places a été aménagée au sein du bâtiment A, financée à hauteur de 920 000€ en concertation avec la Ville d’Orange et la CAF (Caisse d’allocations familiales). Ce nouvel équipement, issu de la transformation de logements existants, illustre l’ambition de consolider les services de proximité dans le quartier et de répondre à des besoins quotidiens.

Répondre aux besoins des familles
Michel Gontard, président de Grand Delta Habitat, évoque ce projet comme une réponse concrète aux besoins des familles, symbole d’un renouvellement urbain pensé pour et avec les habitants.

Un modèle pour l’avenir
La convention va au-delà de La Tourre : elle s’inscrit dans une politique plus large de Grand Delta Habitat qui, après la fusion de 2023, est devenue la première coopérative HLM de France, gérant près de 44 547   logements et accompagnant plus de 90 000 personnes dans leur parcours résidentiel.

Vers une modélisation duplicable
Dans ce contexte, d’autres conventions et partenariats sont développés pour renforcer la sécurité, fluidifier les procédures administratives et encourager l’investissement dans des travaux structurants. L’expérience de La Tourre, où coopération institutionnelle rime avec progrès tangible, pourrait servir de référence pour des opérations similaires ailleurs en région Provence-Alpes-Côte d’Azur.
Mireille Hurlin

Grand Delta Habitat vient d’inaugurer ‘Seul sur Mars®’, un ensemble de six villas intégralement autonomes en énergie. Une expérience unique en France, à la croisée de l’innovation architecturale, de la sobriété environnementale et des usages de demain. Fidèle à une tradition de recherche et de développement initiée dès les débuts du logement social, ce projet interroge la manière d’habiter face au changement climatique et aux contraintes foncières.

Depuis plus d’un siècle, le logement social expérimente avant les autres : préfabrication des années 1950, premières normes thermiques, éco-quartiers pilotes, bâtiments à énergie positive… Les organismes HLM ont souvent joué le rôle de catalyseurs, capables de tester à grande échelle des solutions techniques avant qu’elles ne deviennent populaires. Cette dynamique n’a cessé de s’accélérer face aux impératifs environnementaux.

Le logement social, laboratoire historique de l’habitat
Grand Delta Habitat, premier bailleur coopératif de France, s’inscrit dans cette tradition de R&D. Bois, terre crue, énergie positive, chantiers propres, autoconsommation collective : depuis quinze ans, l’organisme multiplie les expérimentations, du bâtiment bas carbone de Mérindol (prix national en 2013) aux écoquartiers de Morières-lès-Avignon. Seul sur Mars®, livré fin 2025, constitue le point d’orgue de cette trajectoire.

Un habitat autonome accessible aux classes moyennes
Le pari est audacieux : construire six logements locatifs sans aucune charge énergétique, autrement dit capables de produire, stocker et redistribuer leur propre énergie, tout en restant financièrement accessibles. Les villas, des T4 d’environ 90 m² chacune, ont été imaginées comme des prototypes habités. Trois agences d’architecture ont été mobilisées pour explorer des pistes radicalement différentes : maisons troglodytes semi-enterrées ; structures bois sur pilotis dans une zone humide ; maison verticale équipée d’une éolienne en toiture, et, enfin, une villa enfouie pour maximiser l’inertie thermique.

Combinaison de savoir-faire
Chaque construction teste une combinaison singulière de matériaux, de rapports au sol, de dispositifs énergétiques et de scénarios d’usage. Une manière d’éprouver, grandeur nature, ce que pourrait devenir un habitat résilient dans les décennies à venir.

Un site contraint, terrain d’innovation
Le terrain agricole initial, instable et traversé par la Petite Sorgue, imposait des choix techniques de haut niveau : 10 000 m³ de terre déplacés pour stabiliser la parcelle ; Des pieux profonds pour ancrer chaque maison ; Une modélisation 3D des interfaces structures-réseaux-menuiseries ; Préfabrication bois permettant un montage en moins d’un mois. Cette complexité n’est pas un obstacle : elle fait partie intégrante de la recherche. Comment concevoir un habitat durable sur un sol contraint ? Comment adapter les matériaux aux aléas climatiques ? Comment anticiper l’évolution des usages ? Seul sur Mars® y apporte des réponses concrètes.

Autoconsommation collective : une facture énergétique réduite à zéro
Le cœur du projet repose sur une boucle énergétique partagée. Chaque villa produit sa propre énergie solaire, grâce à des panneaux photovoltaïques, ou, pour la Tour des Vents, via une éolienne de 6 kWc. L’énergie est consommée en priorité localement ; Le surplus est revendu à Enedis et redistribué aux ménages sous forme de diminution des charges. Résultat : jusqu’à 1200€ estimés d’économies annuelles.

Les bénéfices attendus pour les habitants ?
Un confort thermique renforcé ; Une amélioration de la qualité de l’air (+65 %) ; Un confort d’été accru grâce à l’inertie de la terre et des brasseurs d’air (avec des plafonniers à hélices) et participation des locataires à la gestion de la production énergétique. Les résultats environnementaux annoncés sont significatifs : -95 % d’émissions de gaz à effet de serre ; -30 % de prélèvements d’eau et un objectif de neutralité carbone à moyen terme.

Trois visions architecturales, un même laboratoire

Tour des Vents & Sol 21 — Atelier Avignon Architecture.
Deux partis pris opposés : une maison verticale en béton teinté, éolienne en toiture ; Une villa semi-enterrée, organisée autour de l’inertie thermique, éclairée par un patio.

Les Marsupiennes, de MAP Architecture de Marseille
Deux maisons troglodytes, ossature bois d’épicéa, toitures végétalisées, douches à recyclage d’eau et béton de terre : l’architecture y dialogue avec le sol.

Isle Solaire, Architecture Environnement à Montpellier
Deux maisons en bois sur pilotis dans une zone humide, reliées par un toit en vague et dotées d’un pilotage énergétique automatisé. Au-delà des formes, chaque villa teste une manière d’habiter : verticalité, bioclimatisme, vie en zone humide, inertie thermique, hybridation des énergies. Le logement social devient champ d’observation.

Le logement comme objet de recherche : une constante HLM
Avant d’être un simple toit, le logement est un outil de politique publique. Historiquement, les HLM ont expérimenté les premiers réseaux de chaleur, généralisé les matériaux bas carbone, intégré la préfabrication dès les années 1960, testé les premiers bâtiments à énergie positive, et conduit des programmes pilotes sur la rénovation massive. Seul sur Mars® s’inscrit exactement dans cette lignée : explorer des solutions reproductibles, non pas pour créer une vitrine, mais pour documenter et transformer les pratiques du secteur.

Pour quelle finalité ?
La finalité du projet n’est pas de multiplier ces six villas, mais de tirer des données, comparer, évaluer, puis diffuser les résultats : efficacité réelle des dispositifs énergétiques, confort d’usage, sobriété, impacts économiques, et capacité de reproduction dans d’autres milieux.

Une opération lourde, financée comme un investissement stratégique
Coût total de l’opération : 5,89 M€. Financement : 2,96 M€ de prêts Banque des Territoires, 2,75M€ financés par les fonds propres de la coopérative, 151 479€ de la CGLLS, 15 000€ du Département de Vaucluse. Ces chiffres s’inscrivent dans une politique d’investissement plus large : 381M€ engagés par Grand Delta Habitat en 2024 pour construire, réhabiliter et adapter son patrimoine. Le logement devient ainsi un levier de transformation territoriale autant qu’un objet de recherche.

Dessine-moi une maison
Seul sur Mars® n’est pas une parenthèse architecturale, mais un jalon. Il matérialise ce que le logement social expérimente depuis plus de soixante ans : une voie nouvelle pour habiter, plus sobre, plus autonome, plus intelligente. Sur un terrain complexe, grâce à des partis pris audacieux, Grand Delta Habitat propose une démonstration concrète des habitats du futur. Face à la crise climatique, à la tension foncière et à la hausse des coûts énergétiques, ces six villas montrent que l’innovation ne relève pas de l’utopie : elle peut être accessible, reproductible, et socialement juste. Un laboratoire en pleine Sorgue, pensé pour alimenter les modèles d’habitat de demain.

Ils ont dit

Pierre Gonzalvez, maire de L’Isle-sur-la-Sorgue
« La Ville de L’Isle-sur-la-Sorgue est très heureuse d’accueillir l’expérimentation Seul sur Mars. Je me souviens de la présentation du projet au Palais des Papes, en présence de l’astronaute Patrick Baudry, puis de ce premier “pas sur Mars” en 2022. Il ne s’agissait pas d’un projet hors-sol mais bien d’un projet hors-terre, ancré dans le réel. Nous avons candidaté avec conviction, et aujourd’hui nous voyons cette idée devenir réalité. Les habitants devront s’adapter à une nouvelle manière d’habiter, mais je suis convaincu que ce site deviendra un lieu de visite, où architectes, maîtres d’œuvre et professionnels viendront observer et s’inspirer de Seul sur Mars. »

Michel Gontard, président de Grand Delta Habitat
«Merci à Pierre Gonzalvez et à la Ville de L’Isle-sur-la-Sorgue de nous avoir accueillis pour cette expérimentation Seul sur Mars. L’innovation fait partie de notre ADN : en 2010 à Monteux avec une structure bois pionnière ; à Carpentras avec le premier chantier propre du Vaucluse ; puis à Jonquières avec une opération de logement social à énergie récupérable, une première nationale ; ou encore à Morières-lès-Avignon avec un éco-quartier exemplaire. Nous avons également réalisé 98 logements dans le quartier de la gare à Châteauneuf-de-Gadagne, distingués par un trophée de l’aménagement. Ici, 99 % des entreprises intervenues sont vauclusiennes, et nous avons relevé un défi ambitieux. Je remercie les équipes de GDH qui accompagneront désormais cette aventure avec les habitants.»

Dominique Santoni présidente du Conseil départemental de Vaucluse
« Le logement et la santé sont deux préoccupations majeures pour les Vauclusiens. En fusionnant Mistral Habitat et Grand Delta Habitat, nous avons voulu bâtir un bailleur capable de répondre à ces défis : offrir à chaque habitant un logement durable, de qualité et soutenable financièrement. Ce choix était clair, difficile parfois, mais cohérent et efficace et au service du plus grand nombre. Cette résidence en est la démonstration : Grand Delta Habitat prouve que le logement social peut être un levier de progrès, car ici s’invente une autre manière de vivre. L’année prochaine, le Département investira 130 M€ au bénéfice des entreprises, des habitants et du territoire. »

Kosta Kastrinidis, directeur adjoint de la Banque des Territoires
«Je tiens à saluer la qualité d’innovation du programme Seul sur Mars, qui voit le jour dans un contexte délicat alors que la crise du logement persiste. En 2024 et 2025, la Banque des Territoires aura investi plus de 20 milliards d’euros sur tout le territoire. Les 400 bailleurs sociaux constituent, au niveau national, un pilier essentiel de l’économie nationale : ils soutiennent l’activité du bâtiment et maintiennent des emplois non délocalisables. Malgré ce contexte, Grand Delta Habitat parvient à innover et à tracer la voie du logement des prochaines années.»

Marie-Noëlle Lienemann, présidente de la Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM
«Si le programme Seul sur Mars pouvait sembler extraterrestre au départ, Grand Delta Habitat en a fait une véritable expérimentation, destinée à produire des connaissances, un nouveau savoir-faire et une nouvelle manière d’habiter. Le changement climatique va profondément transformer le logement. Notre mission est donc de construire des habitats confortables, durables et abordables. Il est essentiel aussi de s’attaquer au poids des charges, qui peuvent parfois dépasser le montant des loyers. Merci aux élus et aux financeurs qui s’engagent pour que le logement social conserve sa place essentielle dans notre pays.»

Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat
«Bienvenue aux locataires qui entrent dans des logements d’une qualité exceptionnelle, mais surtout dans une expérience nouvelle d’habiter. Il sera essentiel d’observer comment ils s’approprient ces maisons qui répondent aux enjeux actuels : adaptation à un terrain complexe, transition climatique, durabilité, pouvoir d’achat. Le parc HLM offre aujourd’hui 5,6 millions de logements en France, entretenus et adaptés. Seul sur Mars illustre notre savoir-faire. Cette année, le logement social aura porté près de la moitié de la production nationale, la construction privée s’étant effondrée. Nous assumons aussi une part majeure de la rénovation énergétique. Il faut augmenter les moyens, car les besoins en logement : locatif, accession sociale, propriété classique, sont exponentiels. Des emplois ne sont pas pourvus faute de mobilité et de logements. Nous ne pouvons pas rester immobiles : l’année prochaine devra être celle du rebond, au nom du combat républicain.»

Thierry Suquet, préfet de Vaucluse
«Pierre Gonzalvez, en tant que maire de L’Isle-sur-la-Sorgue et président de l’Association des maires de Vaucluse, pourra témoigner auprès de ses collègues que le logement social a toute sa place, et qu’il peut être exemplaire et innovant, comme le prouve Seul sur Mars. L’innovation fait avancer la cause du logement social. Grand Delta Habitat démontre ici sa capacité à relever les défis de la transition écologique. Demain, l’enjeu sera de produire du logement social pour nos enfants et nos salariés, en préservant la biosphère et les terres agricoles.»
Mireille Hurlin

Chaque année, Grand Delta Habitat (GDH) embarque ses équipes dans un voyage peu commun à travers son propre patrimoine. Objectif : reconnecter les métiers administratifs à la réalité du terrain. À bord d’un bus, cinquante salariés volontaires vont à la rencontre des bâtiments, des chantiers, des locataires – en bref, de ce que leur travail rend possible. En octobre, une seconde délégation a pris la route. Cette fois-ci, elle rassemblait élus, représentants institutionnels, partenaires financiers, et membres du comité de pilotage. Direction : Carpentras et ses environs. Le parcours nous a menés à travers une série de programmes de réhabilitation et de constructions neuves à Bédarrides, Entraigues-sur-la-Sorgue, Monteux, Pernes-les-Fontaines, Saint-Saturnin-lès-Avignon et Sorgues.

Une manière directe, incarnée, de juger sur pièce. « C’est important que les gens voient ce que représentent concrètement les décisions administratives qu’ils prennent au quotidien », explique Xavier Sordelet, directeur général de Grand Delta Habitat. « Nos collaborateurs saisissent des factures, rédigent des appels d’offres, suivent des dossiers techniques. Ce type de visite leur permet de visualiser le résultat de leur travail, sur le terrain, auprès des locataires. »

Un patrimoine à la croisée des enjeux sociaux, énergétiques et territoriaux
Lors de cette visite, plusieurs opérations ont particulièrement retenu l’attention, notamment la lourde réhabilitation des Amandiers à Carpentras, avec ses 12M€ d’investissement. « Le bâti était techniquement obsolète, les conditions de vie insatisfaisantes, et la vacance importante », souligne le directeur généraL. L’enjeu ? Lutter contre les logements vides – passés de 1 400 en 2023 à 700 en 2025 – tout en améliorant la performance énergétique.

Un objectif ambitieux
Grand Delta Habitat s’est fixé un objectif ambitieux : 50 % de son parc classé A, B ou C au DPE (Diagnostic de performance énergétique). Un levier crucial, à l’heure où les charges pèsent de plus en plus sur le pouvoir d’achat des locataires. Autre exemple marquant : un immeuble de 1955 à Bédarrides, remis à neuf sans être détruit. « Esthétiquement, on dirait un bâtiment neuf », se félicite Xavier Sordelet. « On travaille avec des architectes pour rénover l’enveloppe et revaloriser l’image des résidences. »

Un bailleur qui achète, restructure, reconstruit
Dans un contexte où la production de logements neufs ralentit, GDH adopte une stratégie d’acquisition ciblée et pragmatique. « Nous rachetons des ensembles immobiliers proches de notre patrimoine existant, pour assurer une meilleure gestion de proximité », explique le directeur général. En 2024, GDH a acquis 1 500 logements. En 2025, ce chiffre pourrait atteindre 1 800.
« Le Livret A est passé de 3 % à 1,7 % en un an. Les bailleurs vendent pour faire du cash. Nous, grâce à une gestion saine, nous avons les moyens d’acheter. » L’objectif : rationaliser les implantations, mutualiser les services, et renforcer l’efficacité sur le terrain. Côté projets, GDH prévoit la surélévation de son bâtiment rue Martin Luther King à Avignon, un chantier d’envergure estimé à 4 millions d’euros. « Cela nous permettra de regrouper tous nos services administratifs au même endroit », précise Sordelet.

Une proximité revendiquée comme une force
Avec 650 collaborateurs, dont la moitié sur le terrain et 15 agences réparties sur la région PACA, GDH s’efforce d’être présent à moins de 30 minutes de chaque résidence. Cette stratégie de proximité favorise l’entretien, les échanges avec les locataires, et la réactivité. Mais l’entrée dans de nouvelles communes reste un défi, notamment dans un contexte électoral tendu et un climat législatif instable (loi ZAN, complexité des permis de construire…) « Il faut rassurer, montrer que l’on respecte nos engagements. Même si ce n’est pas la période la plus propice, notre image reste positive.»

Des locataires plus âgés, plus fragiles, mais toujours salariés à 70 %
Avec 42 000 logements, soit près de 100 000 personnes logées, GDH héberge majoritairement des salariés (70 %). Mais un autre profil se développe : les retraités modestes, parfois précarisés par des parcours professionnels hachés. « Ce sont les oubliés du premier choc pétrolier, ceux qui arrivent aujourd’hui avec des pensions faibles », observe Xavier Sordelet. Le taux de rotation des locataires est aussi en chute libre. Passé de 10 % après le Covid à 7 % en 2025, il témoigne d’une pénurie d’alternatives sur le marché immobilier : moins de constructions neuves, moins de ventes, moins de mobilité résidentielle.

Logement social : un système à bout de souffle
Xavier Sordelet le dit sans détour : « Le logement social va mal. Nationalement, régionalement, localement. Il faut que cela redevienne une priorité de l’État. » En 2025, Grand Delta Habitat prévoit la livraison de 500 logements neufs, en plus des 1 800 acquisitions. Mais ces achats, s’ils permettent de mieux gérer le parc, ne créent pas d’offre nouvelle. « La vraie production, ce sont les constructions neuves et les logements vacants remis en service. »

Les logements les plus demandés ?
Des T2 et T3, bien isolés, à loyers maîtrisés. Une équation de plus en plus difficile à résoudre. « Lorsqu’on rénove, il peut y avoir une hausse de loyer de 10 %, mais elle est encadrée et partiellement compensée par l’APL (Aide personnalisée au logement)», tempère le directeur. « Surtout, les charges diminuent grâce aux travaux énergétiques.»

L’avenir : réhabiliter mieux, reconstruire en ville, penser durable
Parmi les grands chantiers de demain : les projets ANRU (Agence nationale pour le renouvellement urbain) dans les quartiers en renouvellement urbain (Orange, Cavaillon, Avignon, Arles), mais aussi la réhabilitation préventive. « Une fois le curatif terminé, il faudra penser au préventif. » À plus long terme, GDH explore de nouvelles pistes : reconstruire la ville sur la ville, surélever les bâtiments, réhabiliter les centres historiques malgré des coûts élevés. « C’est compliqué, mais nécessaire. Il faut consommer l’existant avant de grignoter les espaces naturels. »

Reconnecter l’humain à l’habitat
À travers ces visites, Grand Delta Habitat défend une vision claire : le logement n’est pas un produit, c’est un service public de proximité, un levier social, environnemental et territorial. « Ce qu’on dit à nos locataires, c’est finalement : bienvenue chez vous – même si c’est chez nous. » L’ensemble du programme visité ici.

Le bailleur social Grand Delta Habitat a réuni ses partenaires financiers, administrateurs et directeurs lors de la présentation annuelle de la transparence bancaire. L’enjeu ? Le profil financier de la coopérative face à la conjoncture politico-économique. Le défi ? Conduire une stratégie sécure et offensive dans l’environnement mouvant et chaotique du logement.

Michel Gontard, président de Grand Delta Habitat, Xavier Sordelet, directeur général et Jacques Denis, directeur financier ont présenté les résultats de l’année 2024 de la coopérative de logements : son ingénierie financière et l’analyse fine de la conjoncture politique, économique et sociale. Les managers ont ensuite étayé leur vision de l’avenir et, surtout, la stratégie de la maison, et son plan d’actions.

Devant eux
L’ensemble de leurs partenaires financiers : Arkéa (Crédit mutuel), la Banque de France, la Banque postale, la Caisse d’épargne, la Banque des territoires, le CIC, le Crédit Agricole, le Crédit coopératif, le Crédit Mutuel, la Société Générale et Action logement.

Prospective 2025 
«Pour mémoire, GDH atteignait les 41 000 logements au 1^er janvier 2025 et a prévu d’en vendre 225, d’en démolir 346, d’en acquérir 587, d’en livrer 490 pour obtenir un patrimoine de 41 506 logements à minima, expose Michel Gontard président de la 1ère coopérative de logement de France. A la fin de cette année, la structure prévoit de réaliser 1,2M€ de résultat, vise un autofinancement de 26,9M€, une plus-value financière de 19M€ et un très ambitieux budget d’investissement de 304,4M€ dont 65,8M€ en réhabilitations», ce qui, disons-le en passant, donne quelques sueurs froides aux membres du Copil (Comité de pilotage) et leur promet quelques nuits blanches.

Conduite de stratégie
Pour faire encore plus concis ? Grand Delta Habitat vise un patrimoine de 50 000 logements d’ici 2028 –«parce que le monde du logement n’est pas à l’abri d’une loi Elan 2 (Evolution du logement de l’aménagement et du numérique», prophétise le président, et un autofinancement de 30M€ -«pour garantir son indépendance».

Développement du patrimoine 
La coopérative s’engage dans le développement de son patrimoine sur l’axe Marseille-Toulon –avec l’implantation future d’une agence- et Nice ; relance celui de Nîmes et Montpellier et renforce la ligne Drôme-Rhône. Le Vaucluse, terre natale de la coopérative, sera quant à lui fortifié, notamment avec les opérations Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine- Npnru (Nouveau programme national de renouvellement urbain), Action cœur de ville et petites villes de demain. 

Au chapitre sociétal
Au chapitre sociétal, GDH développe son offre à destination des primo-accédants, des familles et des seniors valides, en aménageant systématiquement, pour ceux-ci, les rez-de-chaussée des collectifs ou en bâtissant de petites villas, à ce propos, le pavillon individuel avec étage est très plébiscité par les familles.

Réponse au défi climatique
Les logements nouveaux ou réhabilités sont orientés vers la sobriété énergétique, notamment pour répondre aux défis climatiques et préserver les foyers lors de la hausse des températures en période estivale. L’aménageur continue également à travailler sur les centres bourgs, lors d’opérations de requalification urbaine et à leur revitalisation qui sont des opérations difficiles et coûteuses, souvent ‘blanches’ financièrement, mais qui ouvrent à la négociation de possibles nouvelles opérations, notamment pour loger les jeunes de la commune.

Perspectives et Intelligence artificielle
GDH accélère sa digitalisation et intègre l’intelligence artificielle au pilotage de la coopérative.

Les freins du logement social
Ce sont «La baisse du budget de Cohésion des territoires dans la loi de finances 2025 de 429M€ a détaillé Michel Gontard ; la Hausse des droits de mutation à +0,5% _; La diminution de la RLS (réduction du loyer de solidarité) de 200M€ en contre-partie de 100 000 agréments ce qui impactera GDH à hauteur de 1,6M€, correspondant à un manque de mise sur le marché de 70 logements ; Quelle sera la contribution d’Action logement au Fnap (Fonds national d’aide à la pierre) et les bailleurs sociaux pourront-ils en bénéficier ? interroge le président. Egalement que deviendront les 250M€ de l’Anru (Agence nationale de rénovation urbaine) en 2026 ? Car sur les 3 Anru du Vaucluse : Orange, Avignon, Cavaillon, qui représentent 570M€ d’aides, nous avons abondé 266,5M€, soit 47% du montant global. Il est donc important de rappeler que les bailleurs sociaux financent les opérations Anru –alors que cela n’est mentionné nulle part – ce qui nous questionne, également, sur la possibilité d’un Anru 3 –après 2027- développe Michel Gontard, égrenant la remise en cause de l’abattement TFPB (Taxe foncière sur les propriétés bâties) dans les QPV (Quartier prioritaire de la politique de la ville) qui pourrait impacter GDH à hauteur de 3,5M€ ; La réduction de ma prime Rénov avec un budget réduit de 2,1 milliards € qui pourrait conduire à un ralentissement des rénovations énergétiques, notamment dans le parc privé ; Le changement du chèque énergie avec le recentrage du dispositif sur les ménages les plus précaires et un impact possible sur la hausse des impayés…»

L’actu
Les mesures d’actualité ? La revalorisation des plafonds des ressources de 2,47% et son élargissement aux classes moyennes ; L’extension du prêt à taux zéro (PTZ) jusqu’en 2027 et son extension à de nouvelles zones ; La réglementation énergétique 2020 qui risque d’introduire un surcoût sur la construction d’environ 10% ; La loi Zéro artificialisation nette dont un assouplissement est attendu ; Le contexte pré-électoral des municipales peu propice à la construction ; Enfin, les fusions, rapprochements, évolutions capitalistiques dus à nombre de bailleurs sociaux en difficulté et en recherche urgente de trésorerie. A ce propos, Xavier Sordelet, directeur général de GDH a expliqué que la coopérative allait au devant de ses confrères en difficulté afin de faire des propositions de rachat de logements sur les axes de développement des territoires visés par la coopérative.

La clôture
La soirée s’est clôturée sur les remerciements de Michel Gontard à son Conseil d’administration, pour les décisions prises ; au Comité de pilotage et aux directeurs pour les actions générées et leur qualité d’interventions ; aux financeurs pour leur confiance et leur soutien et ‘sans lesquels rien n’est possible’ et aux collaborateurs pour l’énergie déployée, l’efficience et la qualité du travail accompli.

Le patrimoine 2024
Grand Delta habitat possède un patrimoine de 41 000 logements dans trois régions : Provence-Alpes-Côte d’Azur, Occitanie, Rhône-Alpes et 7 départements : Le Vaucluse avec 29 520 logements dans 89 communes + 988 à venir ; Le Gard avec 3 328 logements dans 33 communes + 132 logements à venir ; Les Bouches du Rhône avec 4 311 logements dans 40 communes + 510 logements à venir ; Dans le Var avec 2 108 logements dans 22 communes + 1 004 logements à venir ; Les Alpes-Maritimes avec 1 263 logements dans 12 communes + 300 logements à venir ; Les Alpes de Haute Provence avec 222 logements dans 2 communes + 300 logements à venir et la Drôme avec 248 logements dans 2 communes. Le professionnel du logement et de l’aménagement est désormais présent dans 200 communes.

Les chiffres clés 2024
Grand Delta Habitat ce sont : 2 milliards d’encours de crédit de GDH ; 381M€ investis ; 239M€ de chiffre d’affaires ; 101 076 personnes logées ; 41 000 logements ; 10 900 lots en gestion de copropriété ; 678 logements livrés ; 652 collaborateurs ; 151 ventes réalisées ; 15 agences commerciales ; 99,61% de taux de recouvrement ; 1,99% logements vacants.

Au chapitre des finances
«Malgré la hausse des charges financières due à l’augmentation du livret A : 1% en février 2022 et 3% en février 2023, -ce qui a laminé le résultat des bailleurs sociaux, GDH dégage un résultat net positif de 9,7M€, a détaillé Jacques Denis, directeur administratif et financier de GDH. Un bénéfice construit sur le dégrèvement de taxes foncières, les certificats d’économie d’énergie et les plus-values de cessions d’actifs mais qui met en exergue une difficulté importante : l’exploitation courante du logement social n’est pas rentable pour les bailleurs, dans l’environnement de taux et de coûts de construction 2024. Cependant, GDH dispose d’un autofinancement net HLM de 23,6M€. Une hausse de l’autofinancement portée par les éléments d’exploitation comme la hausse des recettes de loyers +6,2% supérieure à celle des dépenses d’exploitation +3,4% et +1,7M€ en hausse de charges d’intérêt plus modérée que la baisse du remboursement de capital. Enfin, GDH engage davantage de fonds propres –à hauteur de 61,8M€- que ses activités n’en génèrent -44,4M€-.

La recette des loyers
Près de 1 500 acquisitions portent le parc à 41 000 logements, tandis que celui-ci est passé de 1 184 logements vacants à 809. La croissance des loyers est soutenue par les livraisons et l’IRL (Indice de référence des loyers avec +6,2% de hausse des loyers). La recette des loyers –hors charges- est passée de 183,3M€ en 2023 à 194,6M€. Ces chiffres comprennent les démolitions, y compris le gel à la relocalisation, l’IRL, les livraisons de logements entre 2023 et 2024, la hausse de la RLS –Réduction du loyer de solidarité- et la baisse de la vacance.

Le livret A
La hausse du taux de livret A a érodé la marge brute passant de 89,9M€ en 2023 à 81,2M€ en 2024. Ce même mécanisme –taux du livret A- lié à la baisse de la marge brute, à la hausse des charges d’entretien, à la hausse de la taxe foncière, à la baisse des charges du personnel, a dégradé l’excédent brut d’exploitation passant de -0,9 M€ en 2023 à -11,4M€ en 2024. Ainsi, le résultat courant s’établit à -11M€ en 2024. Pourtant, la vente HLM a permis de dégager un résultat net de près de 10M€ avec un résultat exceptionnel de 20,8M€. Les dépenses engagées pour l’entretien et la réhabilitation ont représenté 56% des loyers en 2024. 1 267 réhabilitations ont été lancées en 202 contre 741 en 2023. Le patrimoine immobilier de GDH est estimé à 2,566 milliards € et son encours dette à long terme à presque 2 milliards €.

Standard & Poors Global ratings
Standard & Poors Global ratings a relevé la note long terme de la coopérative Grand Delta Habitatde A à A+ témoignant de sa confiance à remplir ses obligations financières sur le long terme.

Ils ont dit

Michel Gontard, président de GDH, a pris le parti de présenter une météo métaphorique générale et locale pour évoquer le climat politico-économico-social : «Au niveau national, la tempête est en cours avec une demande extrêmement pressante et exponentielle avec 2,8 millions de demandeurs dont 70 000 demandes supplémentaires, toujours au niveau national et pour les seuls mois de janvier et février 2025. Ils étaient 221 000 demandeurs en Région Sud Paca, fin 2024. En Vaucluse ils sont 21 000 demandeurs et 12 000 pour le Grand Avignon dont 20 à 30% dans le cadre de mutations, selon les quartiers. Nous allons devoir faire face au tryptique 2026, 2027, 2028 avec les élections municipales en 2026 et les EPCI (Etablissements publics de coopération intercommunale), avec les changements de majorité, avec une frilosité concernant les projets dans le territoire ; puis les présidentielles en 2027.»

Xavier Sordelet, directeur-général de GDH, «Il y a eu beaucoup de fusion sur Paca : L’Office départemental de Vaucluse avec GDH ; Le Girem et Erilia ; L’Office HLM Pays d’Aix avec Famille et Provence ; Toutes les structures de 1001 vies Habitat; il y a quelques années les deux offices de Toulon et de la Seyne, on pense que cela va continuer. On observe que financièrement cela devient très compliqué. La hausse du taux de livret A a massacré les résultats de beaucoup de bailleurs sociaux qui se retrouvent en négatif. Les bailleurs sociaux qui n’ont pas diversifié leurs activités se retrouvent en grande difficulté. Ce regard sur les organismes HLM appelle à ce que nous demeurions attentifs. Nous avons été les premiers à nous lancer dans le BRS (Bail réel solidaire) avec de vrais sachants : La maison familiale de Provence. Aujourd’hui ces opérations sortent et se financent bien.»

Jacques Denis, directeur administratif et financier de GDH : «Malgré la hausse des charges financières, GDH a dégagé un résultat net positif de 9,7M€ grâce à un bénéfice construit sur des éléments exceptionnels -Dégrèvements de taxe foncière et certificats d’énergie, hausse des recettes de loyers +6,2%, hausse des charges d’intérêt plus modérée que la baisse du remboursement de capital de la dette de la Caisse des dépôts… ainsi l’autofinancement net HLM s’est redressé à 23,6M€.»

Une petite trentaine de communes de Vaucluse et de la zone d’emploi d’Avignon (Gard avignonnais et Terre de Provence) sont sanctionnées financièrement pour non respect de la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU).

Cette année 2 villes sortent de ce classement (Courthézon et Noves ) et 4 villes y font leur entrée (Le Pontet, Robion, Vedène et Cheval-Blanc).

L’amende la plus forte est cette année versé par Pertuis. En effet la commune vauclusienne de la Métropole Marseillaise versera cette année 661 653,77 euros soit une progression de + 432 212 euros par rapport à 2024.

La ville la plus carencée reste Pujaut. La commune gardoise du Grand Avignon, dirigée par Sandrine Soulier, n’a réalisé depuis 25 ans que 22 logements dit sociaux au lieu des 464 qu’exige la loi soit seulement 4,75% du chiffre souhaité.

Ce qui peut surprendre car Le SCoT du bassin de vie d’Avignon présidé par Pascale Bories, maire de Villeneuve-lès-Avignon et également une des communes pointées du doigts dans ce classement, préconise “de mieux rééquilibrer l’offre en logements locatifs sociaux sur l’ensemble du territoire, aujourd’hui trop centrée sur Avignon, chaque commune devra respecter un objectif de production de ce type de logements. Ce principe devra permettre d’amorcer un rattrapage notamment pour les communes soumises à l’article 55 de la loi SRU et n’atteignant pas le seuil des 20% de logements sociaux.“ (voir ici page 39)

La loi SRU, votée il y a 25 ans, impose aux communes de plus 3 500 habitants pour les agglomérations faisant plus de 50 000 habitants (1 500 habitants en région parisienne) un minimum de 20% de logements sociaux. Dans son palmarès de la loi SRU des communes ‘Hors la loi’ (voir ici page 9), la Fondation pour le logement a classé dans les 12 communes ‘multirécidivistes’, qui ont été systématiquement carencées lors des six premières périodes triennales pour leur inaction, 3 communes de notre territoire.

Les arrêtés préfectoraux pour les communes vauclusiennes citées

Les arrêtés préfectoraux pour les communes gardoises citées

Les arrêtés préfectoraux pour les communes des Bouches-du-Rhône citées

Maître Rémi Benoit, intervenant en droit de la construction, nous explique que par une décision rendue au début de l’année 2025, le Conseil d’Etat, sous des conditions très spécifiques, a reconnu qu’un projet de construction de logements sociaux pouvait relever d’une raison impérative d’intérêt public majeur et ainsi justifier d’une dérogation au principe de protection et de préservation du patrimoine naturel.

Le cadre réglementaire dense auquel sont confrontés les porteurs de projets d’ampleur a vu ces dernières années les questions environnementales prendre une importance prépondérante dans la sélection des sites, l’instruction des diverses autorisations et enfin les recours contentieux.

L’exemple local récent de l’annulation d’un permis de construire octroyé pour la réalisation d’une déchèterie en raison, notamment, de l’absence d’étude environnementale, démontre l’importance de ces sujets et les précautions devant être adoptées par les porteurs de projets, dès la sélection des sites d’installation.

La récente décision du Conseil d’Etat rendue le 29 janvier dernier apporte un rééquilibrage, justifié par des motifs propres à l’espèce.

Dans cette affaire, deux sociétés issues du groupe Batigère, intervenant notamment dans le secteur logement social, avaient obtenu plusieurs permis de construire pour édifier des bâtiments pour la création de soixante logements sociaux et dix-huit logements en accession sociale à la propriété.

Une dérogation au régime de protection des espèces prévue à l’article L.411-2 du Code de l’environnement avait été délivrée par le Préfet du département. Cette demande avait été sollicitée en raison de la présence d’une espèce protégée, la salamandre tachetée (Salamandra salamandra) à proximité du site envisagé.

L’octroi de cette dérogation a été annulée par le Tribunal administratif de Nancy, ce qui a été confirmé en appel. L’affaire a été portée devant le Conseil d’Etat qui a apporté un tempérament.

Les juges du Palais Royal rappellent tout d’abord qu’une telle dérogation ne peut être délivrée que si le projet satisfait à trois conditions cumulatives.

Le projet doit ainsi répondre « par sa nature et compte tenu des intérêts économiques et sociaux en jeu, à une raison impérative d’intérêt public majeur » (RIIPM) ; et la dérogation ne peut être accordée que si « il n’existe pas d’autre solution satisfaisante » et « si cette dérogation ne nuit pas au maintien, dans un état de conservation favorable, des populations des espèces concernées dans leur aire de répartition naturelle ».

La première condition n’est pas évidente à satisfaire. A titre d’exemple, le juge administratif a refusé cette reconnaissance à un projet de stockage de déchets ou bien encore très récemment à un projet d’EHPAD, d’un centre de santé et d’une crèche.

Dans le cas présent, le juge a estimé cette condition satisfaite dès lors que « d’une part que la construction de ces logements est destinée soit à permettre à une population modeste d’accéder à la propriété, soit à assurer le logement des populations les plus fragiles, et, d’autre part, que le taux de logements sociaux de la commune, observé sur une période significative de dix ans, était structurellement inférieur à l’objectif de 20 % fixé par le législateur et l’un des plus faibles de la métropole du Grand-Nancy ».

En d’autres termes, et en se basant sur les éléments de contexte de l’affaire, le juge a considéré que la construction de logement sociaux relevait bien d’une raison impérative d’intérêt public majeur dès lors qu’elle visait à permettre le logement et l’accession à la propriété d’une population modeste dans un secteur donné et qu’elle allait permettre à la commune de relever son pourcentage de logement sociaux structurellement inférieur aux exigences de la loi dite SRU relative à la solidarité et au renouvellement urbain.

Le Conseil d’Etat profite d’ailleurs incidemment de cette décision pour rappeler que l’objectif de 20% de logements sociaux ne constitue pas un plafond mais bien un seuil à atteindre.

Doit-on voir dans cette décision des juges du Palais Royal une inflexion définitive dans la balance entre les projets dits d’intérêt général et la protection du patrimoine naturel ?

Une réponse affirmative serait prématurée, ce d’autant plus que la décision est clairement motivée par des considérations d’espèce et, qu’en optant pour une cassation avec renvoi devant le Cour administrative d’appel de Nancy, le sort des logements envisagés sera de nouveau mis dans la main des juges du fond. Leur sortie de terre n’est donc pas pour tout de suite.

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