La Fnaim Vaucluse a présenté ses vœux à la profession et procédé aux Assises de l’immobilier. Les négociateurs de la pierre voient en 2025 une légère reprise du marché avec un réajustage des prix des biens. En 2024, la baisse des ventes avait atteint 14,2% et celle des prix dans l’ancien 3,9% tandis que les loyers ont augmenté de 2,6% sur un an. Pour Jonathan Le Corronc Clady, président de la Fnaim Vaucluse et vice-président de la région Sud : «C’est en renouant avec la confiance des français que tout se jouera». Son sentiment ? «Les ventes pourraient atteindre un palier de stabilisation préalable à une reprise progressive.»
Les prévisions pour 2025 ?
«Nous sommes sur un marché en phase de reprise pérenne en 2025, prévoit Jonathan Le Corronc Clady, président de la Fnaim Vaucluse. Plus précisément ? «Les ventes vont atteindre un palier de stabilisation préalable à une reprise progressive. L’année 2025 pourrait se conclure autour de 825 000 transactions (+6%) chiffre inférieur au niveau de décembre 2023 -avec 872 000 transactions-. Les prix devraient poursuivre légèrement leur correction pour atteindre un palier au premier semestre 2025, avant une légère hausse (+1%) au second semestre.» Au chapitre de la conjoncture et politique de logement ? «Partout j’entends des phrases optimistes avec ‘Un frémissement du marché’, ‘un marché qui reprend des couleurs’, qui se redynamise peu à peu’, ‘un printemps de l’immobilier précoce’, ‘l’attente d’un grand rebond de l’été’, bref une situation qui tend à s’améliorer.»
Mais qu’en est-il réellement ?
«Un palier semble effectivement être atteint : Les ventes sont en baisse de 11% en 2024, avec 775 000 actes signés, ce qui nous ramène à l’année 2015. En décembre 2023, nous étions encore à 872 000 ventes. Par rapport au pic de ventes (1,2 million en août 2021), la baisse est de 36%. C’est la plus forte baisse
depuis 50 ans. Le 1er semestre 2024 s’est inscrit dans la continuité de 2023 avec une poursuite de la baisse des volumes, tandis que le 2e semestre installait une stabilisation ceux-ci. La chute des volumes est donc enrayée. Cela est dû à la baisse des taux de la BCE (Banque centrale européenne). S’il n’y avait pas eu la dissolution de l’Assemblée Nationale le marché serait déjà reparti. Celle-ci a éprouvé la confiance des ménages très imbriquée dans le marché de l’immobilier.»
3e année consécutive de baisse des volumes
«Avec 775 000 ventes (-11% sur un an), l’année 2024 devrait être une 3e année consécutive de baisse des volumes. Un phénomène qui n’est arrivé qu’une fois en 50 ans, en 2008-2009. J’observe une baisse cumulée des ventes : 1991-1992 : -14% ; 2008-2009 : -28% ; 2022-2024 : -36% (en cours d’actualisation des chiffres. C’est la 1ère fois depuis plus de 50 ans que les ventes et les prix baissent simultanément deux années de suite. Un recul des transactions qui se vérifie sur l’ensemble du territoire.»
775 000 ventes en France 2024
«Nous notons un taux de rotation moyen du parc –le nombre de ventes par rapport au parc de logements- de 2,5% depuis 2000, ce qui traduit un retour de l’équilibre du marché. Un taux à 2,5% ou au-delà indique un marché ‘qui tourne’ alors qu’actuellement le taux de rotation est à 2%. Il est 20% plus bas que dans les années 2000. Depuis 2008, nous atteignons une période de stabilité. Tout cela a eu un impact avec 1 237 défaillances d’agences immobilières, sur 12 mois, en 2024.»
Les prix se stabilisent depuis février 2024
après avoir connu la plus forte baisse depuis 15 ans. La baisse des taux de crédit a été salutaire permettant le retour de la production de crédit. Les taux des crédits sont passés de 4,21% en décembre 2023 à 3,37% en novembre 2024. L’inflation se stabilise à 1,3% en décembre 2024. La Banque de France prévoit 1,6% en 2025. Le taux de crédit pourrait possiblement être autour de 3%, ce qui est engageant.»
Un pouvoir d’achat immobilier en cours de reconstitution
«Après avoir perdu 14% en 2 ans, le pouvoir d’achat immobilier a regagné 8,5% en 2024, grâce à la baisse des taux et des prix, conjuguée à l’augmentation des revenus. Il reste toutefois en dessous de sa moyenne depuis 10 ans. Le pouvoir d’achat immobilier pourrait poursuivre son redressement en 2025.»
Vision du marché immobilier en région Sud-Paca
La Fnaim observe une baisse de 14,5% en 2024 avec 80186 transactions en Provence Alpes Côte d’Azur et un bon taux de rotation de 2,5%. «Les biens des Alpes-Maritimes se vendent bien grâce à un micro climat particulièrement recherché avec un taux de rotation de 2,9%, c’est aussi le cas du Var avec 2,8%,» précise Jonathan Le Corronc Clady.
Le Vaucluse
«Le Vaucluse accueille un parc de 311 566 logements dont 6 699 logements anciens ont été vendus en 2024 avec un taux de rotation de 2,2%. En 2022 –année exceptionnelle-, 12 000 ventes avaient été actées dans l’ancien.»
Avignon représente 20% des ventes du département
«Avignon possède un parc de 54 287 logements dont 1131 ventes ont été actées en 2024 avec un taux de rotation de 2,5%. Celles-ci comprenaient 963 appartements, 367 maisons, pour un prix moyen au m2 de 2 243€. La ville compte 4,6% de logements vacants dont 14,4% en DPE (Diagnostic de performance énergétique) F ou G, ce qui s’explique dans une ville ancienne, historique et pauvre,» précise Jonathan le Corronc-Clady. Avignon par sa taille –presque 100 000 habitants, pour son histoire, pour son statut, reste la ville la plus abordable de Paca et la première porte de Provence par voie de TGV.»
L’évolution des prix des logements
Le niveau de prix moyen en Vaucluse est à 2 666€ du m2 avec une baisse, sur deux ans de 3,9% des prix et de 2 243€ le m2 à Avignon, soit une baisse de 13,1% en 2 ans.
Les loyers augmentent parce l’offre locative s’est effondrée
Le Vaucluse accuse une augmentation des loyers de 2,6%, plus modérée sur Avignon avec +0,4%.
La rénovation énergétique
«Les logements anciens nécessitent de la rénovation énergétique avec 5,8% de DPE G et 8,7% de DPE F et les E pèsent à eux tous seuls 23% cependant que dans un même temps, les aides à la rénovation énergétique sont rabotées. Ainsi ces logements ne sont pas loués. Sur 23 117 DPE réalisés en Vaucluse, 14,2% de biens sont classés en F et G dont 13% d’appartements et 16% de maisons et 23% des habitats classés en E.»
«Le marché immobilier de Vaucluse est au début d’une reprise,
reprenait Jonathan le Corronc-Clady. Le vote du Sénat, la semaine dernière, permettant aux Départements de revoir leur DMTO (taux des droits de mutation à titre onéreux) pourrait faire toute la différence à condition que ce taux ne soit pas revu à la hausse car il serait un nouveau frein à l’achat, notamment auprès des primo-accédants qui peinent à revenir sur le marché et alors que la baisse des taux de crédit bancaire leur offre à nouveau de se porter acquéreurs.»
Ne pas répondre au chant des sirènes
«Car un marché immobilier qui reprend ce sont des volumes qui croissent avec des DMTO qui reviendront naturellement nourrir le budget du Département à condition que celui-ci soit revu à la hausse. Une hausse votée par le Département de Vaucluse, serait vraiment contre-productif, même si les primo-accédants devraient en être exemptés, certitude que nous n’avons pas pour le moment.»
Des facteurs favorables
«De nouveaux facteurs favorables émergent avec la poursuite de la baisse des taux désormais autour de 3%, une baisse des prix de l’énergie attendue en février et la poursuite de la baisse des prix des biens,» conclut Jonathan Le Corronc Clady.
Les chiffres de la profession
La globalité du secteur logement –neuf compris- représente 96 milliards d’euros de manne fiscale pour l’État. Le commerce de l’immobilier –Administrations de biens, transactions, ventes, location de logements vides, syndic- pèse 24,5 milliards d’euros en France. Un chiffre d’affaires au 2/3 réalisé par le métier de la transaction et 1/3 par l’administration de biens. C’est autant que le secteur de la publicité et davantage que le secteur de la Poste et du courrier.
Les métiers du négoce de l’immobilier
représentent 140 000 emplois salariés et agents commerciaux réunis représenté à hauteur de 68% par des femmes. La Fnaim, Fédération nationale des agences immobilières, accueille 31 000 structures. Les professionnels de l’immobilier réalisent 62% des transactions de logement et gèrent 35% des locations vides du secteur privé. L’ensemble des adhérents de la Fnaim -environ 9 500 points de réception de la clientèle, plus de 30% des emplois de la branche au 31/12/2019)- ont généré un chiffre d’affaires d’environ 6,5 milliards d’euros -soit 1/3 du chiffre d’affaires du secteur- et réalisé environ 300 000 transactions de logements en 2022.
