Grand Delta Habitat, Etat des lieux et stratégie

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Lors du dernier Delt’apéro ayant pour thème la Transparence bancaire, Michel Gontard et les équipes de Grand Delta Habitat, leader des bailleurs sociaux de Vaucluse parti à la conquête des régions Paca, Occitanie, Auvergne-Rhône-Alpes -dans une moindre mesure- et des Alpes-Maritimes, ont évoqué la transparence bancaire. Une analyse poussée venue contextualiser le marché sur lequel se meut avec difficulté le logement social qui a perdu, depuis 2017, l’appui du gouvernement et doit faire face à une conjoncture française et internationale des plus complexes. C’est aussi l’heure, pour ceux qui ont su maintenir leur croissance, de se montrer agiles et de rafler la mise… Même en temps de crise.

Michel Gontard, Président de Grand Delta Habitat Copyright MMH

Mais avant d’aller plus avant dans l’analyse de ce qui se joue actuellement, quelle est la position de Grand Delta Habitat ?
Grand Delta Habitat ce sont 39 375 logements, répartis dans 194 communes, dans quatre régions et 7 départements (84, 83, 30, 26, 13, 06 et 04), mais dont le plus grand nombre de logements se situent dans le berceau de la coopérative soit 29 572 maisons et appartements en Vaucluse bientôt rejoints par 1 168 nouveaux habitats sur ce même territoire.

Une présence en zones tendues
Il est vrai que le bailleur social travaille également prioritairement sur les zones tendues comme dans le Var où 831 logements rejoindront les 774 logements déjà présents. Même chose du côté des Bouches-du-Rhône où 522 nouveaux habitats viendront grossir un patrimoine d’actuellement 3 907 logements, sans oublier les Alpes-Maritimes où 831 logements à venir complèteront les 774 habitations. Pour l’heure, la coopérative a déjà racheté 759 logements à ses confrères et en livrera autant, en programme neuf, d’ici la fin de cette année.

Des chiffres au carré
Concrètement, en 2023, GDH a ainsi réalisé un chiffre d’affaires de 215M€, investi 125M€, dégagé des ressources financières à hauteur de 36,3M€, obtenu un résultat net de 20,1M€, réalisé des plus-values grâce à la vente d’habitats à hauteur de 18,9M€ et bâti un autofinancement de 17,3M€. Dans le détail ? Le bailleur social loge 93 300 personnes, possède 9 747 lots en gestion de copropriété, a livré 805 logements, accueille 662 salariés, a vendu 158 logements et propose un suivi personnalisé des familles logées via 15 agences commerciales. Enfin, la coopérative arrive à un taux de recouvrement de 98,81% et 3,02% de logements vacants.

Michel Gontard, président de GDH et Xavier Sordelet, directeur général GDH ont commenté la conjoncture et la feuille de route de la coopérative Copyright MMH

Les projections 2024
Grand Delta Habitat prévoit une marge annuelle de l’activité accession de 254M€ ; La collecte de 211M€ de loyers bruts (soit 194M€ net) ; La vente de logements pour 13,3M€ dont celle du Foyer ‘Baigne pieds’ 54 équivalents logements pour un produit d’un peu plus de 4M€ ; une vacance en dessous des 900 logements et une optimisation de l’organisation de sa structure avec 667 salariés à la fin de cette année. Au chapitre des freins : Une réduction de Loyer de Solidarité estimée à 16M€, tandis que la part affectée à la remise énergie est de 750 KF€ ; enfin, le coût de la vacance financière avec les démolitions se monte à une perte de 6 101KF.

Le Livret A
Le livret A passé de 0,5% en février 2020 à 3% en février 2023, et dont environ 60% de la collecte est dévolue au financement du Logement social via les prêts consentis de la Caisse des dépôts aux organismes sociaux (il représente avec le Livret de développement durable et solidaire (LDDS) 542 milliards d’euros de collecte en France), a sensiblement alourdi l’encours de la dette des bailleurs sociaux, évalué à 150 milliards d’euros. Les charges augmentant, ceux-ci sont là encore entravés dans leur résultat d’exploitation et leur capacité d’investissement.

Jardins de Sophie Copyright Sylvie Villeger

Les autres leviers exercés par GDH pour conforter son budget ?
L’augmentation de l’Indice de référence (IRL) des loyers à hauteur de 3,5% hors DPE (diagnostic de performance énergétique) F et G du patrimoine existant ; L’optimisation du calendrier de libérations et démolitions, et la réduction des logements vacants de 1 184 à 900, à fin décembre.

Les perspectives 2025-2028
GDH ambitionne un autofinancement de 18,2M€ en 2025 ; 21,3M€ en 2026 ; 24,3M€ en 2027 et 23,8M€ en 2028. Un patrimoine de logements allant de 40 862 en 2025 ; 41 491 en 2026 ; 42 216 en 2027 et 42 802 en 2028.
Un chiffre d’affaires loyers de 208,410M€ en 2025 ; 220 520 en 2026 ; 229 807 en 2027 et 238 934 en 2028.
En termes de ventes de logements, la coopérative verrait un retour sur investissement de 14,7M€ en 2025 ; 15,1M€ en 2026 ; 15,4M€ en 2027 et 15,8M€ en 2028. GDH prévoit entre 2025 et 2028 d’investir 953M€ à destination des opérations nouvelles ; 266M€ de réhabilitations ; D’exécuter une maintenance de son parc à hauteur de 137M€ et d’investir 39M€ dans de nécessaires démolitions.
A 2028, la coopérative prévoit d’accueillir 42 802 logements et foyers ; 4 107 logements réhabilités ; aura procédé à 1 083 ventes de logements ; exécuté 1070 démolitions et à 104 ventes de logements.

Standard & Poor’s
L’ingénierie financière de GDH est saluée depuis 5 ans, par l’agence de notation Standard & Poor’s qui lui a attribué la note de A pour ses choix de financement à long terme et A1 pour ces décisions en matière de financement à court terme. Cependant si GDH se révèle être une machine de guerre du Logement social au sein du Vaucluse et désormais vers les zones tendues des régions limitrophes et au-delà, le contexte conjoncturel et financier n’est pas des plus aisés. Michel Gontard, patron de la coopérative s’en est largement ouvert lors de ce Delt’Apéro de la Transparence bancaire.

Une conjoncture inquiétante
«La conjoncture est inquiétante, a relevé, durant la soirée, Michel Gontard. En effet, les bailleurs sociaux accélèrent les ventes en bloc pour retrouver leurs capacités financières.» Ainsi Erilia, SFHE (Société française d’habitations économiques), Unicil, Logis familial Varois, CDC Habitat (Caisse des dépôts et consignations), 13H (1^er bailleur social public des Bouches-du-Rhône), 3F (Groupe d’Action Logement) et Sacogiva (Bailleur d’Aix-en-Provence) ont proposé une partie de leur patrimoine à Grand Delta Habitat.

Besoin de liquidité des confrères bailleurs
En tout, 2 200 logements ont été proposés, en 2024, à GDH par ses confrères et pour lesquels le bailleur vauclusien en a acquis 759 en dessous de 2 000€/m2 et même à Nice à hauteur de 1 600€/m2. Plus précisément ? Les 759 logements ont été achetés à Erilia, Sacogiva, 1001 vies habitat, 3F Sud, à CDC Habitat ainsi qu’à Unicil.

Le Delt’Apéro de la Transparence bancaire réunissait Les directeurs et les administrateurs de la coopérative ainsi que ses partenaires financiers

Un contexte de crise inédit
«Nous sommes dans un contexte de crise inédit, analyse le président de GDH, détaillant les freins intervenant puissamment au creux d’une conjoncture marquée par le Covid –depuis mars 2020- puis la guerre en Ukraine intervenue fin février 2022 et dont l’impact s’est fait ressentir sur la production et la vente de logement.»

« D’autres perturbations
impactent la sphère économique, a rappelé le leader vauclusien des bailleurs sociaux comme, notamment, le retour de l’inflation, l’augmentation des coûts de construction, ainsi que celui de l’argent –qui a eu pour conséquence de diminuer les capacités d’emprunt immobilier, notamment des particuliers, jusqu’à + de 50 000€. »

« La disparition des aides publiques
sont pour beaucoup supprimées. Quant au Prêt à taux zéro (PTZ), s’il a, en effet, été prolongé jusqu’en 2027, son usage a été restreint. Le dispositif concerne l’acquisition d’un logement neuf en zone tendue ou d’un logement ancien avec travaux en zone détendue. Le dispositif subit également le recul de solvabilité du primo-accédant cependant son action touche désormais 800 nouvelles communes. » Pour Michel Gontard, « le PTZ demeure intéressant dans le cadre de l’accession sociale à la propriété dans le cadre d’achat en PSLA (Prêt social location/accession), en BRS (Bail réel social) sur l’ensemble des ventes HLM. »

La fin programmée du dispositif Pinel d’investissement locatif
Cette disposition, éteinte en 2024, permettait une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix d’acquisition d’un bien mis en location. Pourtant le Pinel avait permis la construction de 500 000 logements depuis sa création en 2014. « Sa disparition remet en question l’équilibre des opérations de logement en réduisant la part des investisseurs. La promotion immobilière est désormais le fait des bailleurs sociaux. »

Le nouveau Chai Copyright Sylvie Villeger

Le mille-feuille de la règlementation
Désormais la concurrence établit ses règles par voie de règlementations que seuls les plus grands faiseurs peuvent absorber telles que la Loi Climat et résilience qui interdit l’augmentation des loyers des logements du parc privé classés F et G au titre du DPE (Diagnostic de performance énergétique).
En 2024
toutes les étiquettes DPE sont autorisées à la location à condition de consommer moins de 450Kwh/m2 par an. En 2025, l’Etat prévoit d’exclure du parc locatif les logements classés en G, puis F en 2028 et E en 2034.
La loi Zan
Fixe de réduire de moitié la consommation des surfaces naturelles d’ici 2030 afin de cesser d’artificialiser les sols d’ici 2050.
Les effets collatéraux
Entre 2021 et 2023 la Fédération des promoteurs a observé un recul de 50% des ventes de logements au détail et de 60% des ventes de logements aux investisseurs. 900 agences immobilières ont été placées en redressement judiciaire ou en liquidation en 2023 soit +3% par rapport à 2022.

Offices notariaux, archis, déménageurs…
Près de 1 000 licenciements ont été annoncés dans les offices notariaux car le nombre de transactions immobilières dans l’hexagone est passé de 1 Million en 2022 à 900 000 en 2023. Les cabinets d’architecte se sont séparés de 15% de leurs effectifs dès le 1^er semestre 2024 soit 10 000 suppressions d’emplois sur 60 000. Même ressenti du côté des déménageurs avec un recul de 20% de l’activité et une baisse d’activité de 2,5% chez les marchands de meubles. Enfin, du côté des collectivités, les droits de mutation n’ont pas été au rendez-vous. Le Conseil départemental qui avait budgété 110M€ en 2024 subira un recul de 30M€ par rapport à 2023.

Désormais
Les bailleurs sociaux qui ‘tiendront la rampe’ sont ceux qui sauront mêler audace, prudence et pugnacité dans l’exercice du développement d’un patrimoine de qualité, en zone tendue et sans doute également, dans le logement intermédiaire qui permet à ceux qui n’ont pas accès au logement social de prétendre à un loyer décent, en proximité des agglomérations pourvoyeuses d’emplois et de services. Pour cela, La bonne santé de l’organisme se lit en partie dans sa capacité d’autofinancement et en, regard de son seuil de fragilité.