Fnaim 84, Immobilier en 2022 entre en zones de turbulence, prix possiblement stabilisés et retour des négociations

Le marché de l’immobilier ne s’est jamais aussi bien porté avec une année 2021 record réalisant plus d’ 1 million de transactions sur le territoire français et une hausse de plus de 7% des prix (+8,8% pour les maisons). Pourtant, en 2022, le mouvement de balancier aurait déjà amorcé son retour car si la demande est toujours plus importante que l’offre, désormais les prix se négocient. C’est en substance ce qui s’est dit lors de la présentation des 3e Assises de l’immobilier du Vaucluse par la Fnaim 84 conduite par son président Jonathan Le Corronc Clady, président de l’interprofessionnelle. Plus de 200 professionnels, acteurs de l’immobilier et du Medef se sont ainsi retrouvé à l’espace Jeanne Laurent du Palais-des-papes d’Avignon en présence de Jean-Marc Torrollion, président fédéral de la Fnaim et de Gilbert Marcelli, président de la Chambre de commerce et d’industrie de Vaucluse.

Pourquoi ?
Parce que les banques ne donnent pas suite à plus de 40% des demandes de prêts et que la confiance des ménages s’est effondrée, atteignant celle de l’année 2000. En cause ? Le conflit Russo-Ukrainien–avec, notamment, dernièrement les attaques autour de la centrale  nucléaire de Zaporijjia, -on se souvient également que Tchernobyl se situe en Ukraine- ; une inflation galopante –de plus de 6,2% – ; l’envolée des prix de l’énergie : électricité, gaz, essence, fuel ; et la hausse des taux de crédit même si ceux-ci restent très raisonnables.

Au niveau national
Pourtant, l’année 2021 a été un record en termes de vente de logements avec plus 1,177 million de transactions et des prix à la hausse atteignant +7,1% au niveau national. Pour 2022, la tendance pourrait s’inverser, pointant à l’horizon des ralentissements depuis fin août 2022. Les signes annonciateurs ? Les prix de l’immobilier à Paris enregistrent une baisse de 3% sur 1 an, épidémie qui gagne les grandes villes.

Également en cause ?
Le freinage des banques pour l’octroi de crédit, qui désormais se limitent à une durée de 25 ans et un taux d’endettement qui ne peut dépasser les 35% des revenus des emprunteurs, assurance comprise. Ce sera d’ailleurs «L’un des combats que mènera la Fnaim qui souhaite que l’assurance soit ôtée du calcul de l’endettement,» a relevé Jonathan Le Corronc-Clady, président de la Fnaim Vaucluse. «Cependant la résistance des ventes pourrait porter le marché jusqu’en décembre, continue d’indiquer le spécialiste de l’immobilier qui prévient tout de même d’un ralentissement des prix et, par voie de conséquence, d’un possible tassement des volumes.»

L’exode vers les petites villes, l’emballement du Covid aurait fait Pschitt…
L’exode urbain en faveur du rural ? Plutôt un emballement médiatique plutôt que dans les faits, sourit l’agent immobilier de House & Co à Avignon, qui pense que le mouvement, s’il a existé de façon anecdotique est déjà éteint, concluant que le véritable exode, n’aura pas vraiment eu lieu.

La vente des logements par département
Sur 12 mois glissants de septembre 2021 à septembre 2022, sur les 302 679 logements privés qu’accueille le département de Vaucluse, 10 394 ont été vendus, c’est +5,6% par rapport à l’année antérieure dans une région Sud-Paca qui compte plus de 3,069 millions de logements dont 113 543 viennent de changer de propriétaires.

A Avignon ?
A y regarder de plus près, Avignon accueille un patrimoine immobilier privé de 53 341 logements dont 4,9% sont vacants. Entre septembre 2021 et 2022, 2 055 habitations ont été vendues : 1 518 appartements et 537 maisons. Le prix médian des ventes est de 2 541€/m2. Provence-Alpes-Côte d’Azur a perdu, en termes d’offres de logements,  8,4% en 1 an et 8,6% en trois ans. En France, l’offre de logements a perdu 2% en un an, toutefois un sursaut se fait jour à 0,2% lors de ces 3 dernières années.

Les niveaux de loyers
Pour la location, en Vaucluse, le m2 est à 11€, affichant +2,3% en un an et 4,9% sur 5 ans. Il est de 17€/m2 à Aix-en-Provence ; 16,4€/m2 à Nice ; 15,7€/m2 à Antibes ; 14,4€/m2 à Fréjus ; 14,3€/m2 à Six-fours-les-Plages ; à 13,8€/m2 à la Ciotat, et 11,4€/m2 à Avignon.

Le Diagnostic de performance énergétique
En Vaucluse, 17,4% des logements sont classés en passoires énergétiques F et G et 1,2% sont très énergivores. Des pourcentages qui se rapprochent de ceux affichés en France qui indiquent 17,3% du parc immobilier privé en classes F ou G et 1,7% de taux de logements très énergivores.

En conclusion ?
Pour Jonathan Le Corronc-Clady, le marché immobilier n’échappe pas aux soubresauts et fluctuations macro-économiques, l’inflation et le coût des énergies impactant déjà le pouvoir d’achat des français. Ceux-ci sont d’ailleurs sensibles à la valeur verte –augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien par rapport à un autre- et à la qualité du DPE (Diagnostic de performance énergétique) qui influent de plus en plus dans les négociations, en particulier, sur le marché des maisons et du locatif. Pour la vente des appartements, c’est le montant des charges qui fera basculer l’acquéreur sur la vente.

La hausse des coûts
La hausse des coûts du bâtiment liée à l’inflation et à celle des matières premières, les nouvelles normes environnementales et la raréfaction du foncier poussée par le dispositif Zéro artificialisation nette (Zan) et la perte progressive des dispositifs Pinel entraînent le marché du neuf dans une impasse économique. Dans un même temps, le déficit foncier* a été doublé jusqu’en 2025 pour accompagner la rénovation énergétique dans l’ancien.

Comprendre le Déficit foncier
Les propriétaires de logement en location nue où les charges sont supérieures aux revenus fonciers, peuvent déduire de leur revenu global (salaires ou pensions retraite) le déficit foncier ce qui permet de diminuer le montant de leur impôt sur le revenu jusqu’à 10 700€, s’ils sont au régime d’imposition au réel.

En savoir plus
Les agences immobilières et administrateurs de biens en France sont au nombre de 30 000 et ont moins de un salarié. Ils concernent 200 000 emplois salariés et agents commerciaux inclus. 62% des femmes travaillent dans cette branche. Le secteur représente 16,5 milliards d’euros. Le chiffre d’affaires est réalisé à hauteur de 2/3 sur le métier de la transaction et 1/3 sur celui de l’administration de biens, ce qui est autant que le secteur de la publicité et davantage que le secteur de La Poste et du courrier. Les professionnels de l’immobilier réalisent 62% des transactions et gèrent environ 35% des locations vides du secteur privé.

La Fnaim
La Fédération nationale de l’immobilier, Fnaim, est le 1^er syndicat des professionnels de l’immobilier en France et en Europe. En France ce sont plus de 9 000 points de réception de clientèle, plus de 30% des emplois de la branche au 31 décembre 2019 pour un chiffre d’affaires d’environ 5,2 milliards d’euros soit 31,5% du chiffre d’affaires  du secteur et 250 000 transactions de logements en 2019.