Expertim-data : les communes connaissent-elles vraiment leur patrimoine immobilier ?

Une solution inédite vient de voir le jour en Vaucluse. Expertim-data du cabinet Sud expertise propose un bouquet complet de services destinés à valoriser le patrimoine immobilier relevant du domaine privé des communes.

On ne peut gérer correctement que ce que l’on connaît bien. « Valoriser, c’est un métier », nous confie Jérôme Liffran, expert immobilier près de la Cour d’appel de Nîmes, expert pour le Barreau d’Avignon (MIA) et fondateur de la solution Expertim-data. « La solution que nous proposons est unique au niveau national », abonde le directeur du développement et financier Olivier Gisclon, qui s’est notamment illustré dans le secteur bancaire suisse.

Le patrimoine constitue un réel enjeu financier pour les collectivités : il coûte cher à entretenir. Mettre en place une gestion active de son patrimoine immobilier permet aux élus de rationaliser le parc, d’offrir le meilleur service au meilleur endroit, tout en dégageant de réelles marges de manœuvre. La solution Expertim-data répond également à des obligations règlementaires et des recommandations de la Cour des comptes telle que l’attribution d’un numéro d’inventaire unique à chaque bâtiment.

Dans un environnement budgétaire de plus en plus contraint, les deux associés et amis depuis plus de vingt ans ont mis sur pied une application entièrement sécurisée, disponible sur web et mobile. Un outil d’aide à la prise de décision pour des projets d’acquisition, de prise à bail immobilière, des opérations de cession et bien d’autres. Les rendez-vous de prospection se suivent avec les DGS (Directeur général des services) et les maires des communes vauclusiennes. Et pour cause, le service proposé est de l’aveu de son fondateur « le plus complet et professionnel ».

Moyennant un forfait mensuel dépendant du nombre de biens à évaluer, et un contrat signé pour trois années (renouvelable), l’équipe procède à l’inventaire total ou partiel, puis la valorisation du patrimoine immobilier des communes. Parmi les services proposés : inventaire et identification des biens avec les services communaux ; calendrier des opérations expertales ; visite des biens et valorisation donnant lieu à un rapport d’environ 40 pages de rédactionnel et environ 150 pages d’annexes (avec photos). Avantage non négligeable pour les contrôleurs de gestion, les rapports sont téléchargeables via ordinateurs ou portables sous forme de tableur Excel. Via un accès dédié, chaque commune peut suivre l’avancement de son dossier en temps réel.

« A la base, il s’agissait d’un outil de travail pour me simplifier la vie et être plus efficace. J’avais mis en place des process pour mes expertises dans le cadre de mon activité », explique Jérôme Liffran dont la légitimité se résume à 20 ans d’expérience et des centaines d’expertises au compteur. Une simple organisation interne de travail qui se mue rapidement en un concept à la pointe de la technologie. Après avoir exposé le projet dans les grandes lignes à Olivier Gisclon, ce dernier y voit une opportunité prometteuse et rejoint l’aventure. « Il répond vraiment à un besoin du marché. On ne vient pas vendre quelque chose à des gens qui n’en ont pas besoin », précise ce dernier.

Remettre de la cohérence entre public et privé

Par un inventaire, réalisé main dans la main avec les services, les immeubles sont répertoriés et classés domaine public ou domaine privé de la commune. En effet, si la destination est un paramètre important pour les classifier, il n’en demeure pas moins que ce qui fait foi est l’affectation. Au fil des décennies, certains immeubles ont pu changer de destination, sans pour autant que leurs affectations aient été modifiées.

A titre d’exemple, une bibliothèque communale transformée en appartement, sans tenir compte de l’affectation. « C’est une règle de droit. Un bâtiment public doit garder une affectation publique. Identifier les incohérences factuelles permet à la commune de modifier les affectations de ces immeubles et, ainsi, de remettre en conformité affectation/destination », explique Jérôme Liffran.

Obligation réglementaire et besoin économique

La collectivité connaît la valeur réelle de son patrimoine (obligation de la Cour des comptes) et le contrat renouvelé donne droit à des actualisations de valeurs sur simple demande. Les surfaces relevées le sont par un expert inscrit sur une liste de cour d’appel, donc font foi et peuvent servir à faire des économies de postes.

Un exemple concret : un contrat de nettoyage d’un bâtiment signé pour un marché de 1.500m² alors qu’il a été relevé seulement 1.284m². Le prix de la prestation ne sera de facto plus le même. L’inventaire donne des informations précises sur les surfaces des bâtiments, mais également les dates et mode d’acquisition, le prix d’achat, leur occupation, l’état de vétusté, ainsi que leur régime juridique.

Traçabilité des responsabilités en cas d’accident

En cas de problème constaté sur un des biens (toiture effondrée, terrasse menaçant de tomber, squat, etc.), les services identifiés dans la collectivité reçoivent une alerte par mail jusqu’à ce que le problème soit réglé ou sur demande d’arrêt d’envoi des alertes. Quand les personnes concernées, et destinataires de cette alerte, se connectent, le serveur dédié et sécurisé Expertim-data garde une trace de la date de connexion et de l’adresse IP des personnes qui se sont connectées et en ont eu connaissance. La solution se présente ainsi comme un outil de prévention en matière de responsabilité pénale des gestionnaires et notamment des maires. « Même si le maire reste pénalement responsable, la traçabilité témoigne de toutes ses actions entreprises ainsi que de sa proactivité », explique Jérôme Liffran.

Tarification avantageuse

Les collectivités peuvent faire appel aux services domaniaux pour évaluer leur patrimoine, « mais force est de constater que ces services ne procèdent pas avec la même rigueur que les experts judiciaires, peu nombreux et sélectionnés pour leurs compétences professionnelles et leurs expériences », souligne Jérôme Liffran. Or, le coût d’une expertise effectuée par un expert judiciaire varie de 2500 à plus de 8.000€ en fonction du type de bien et de la complexité juridique du dossier (emphytéose, baux à construction etc.).

« Le forfait mensuel, que nous proposons, permet de lisser le coût de l’intervention de l’expert judiciaire, puisque de l’option choisie dans le forfait annuel, par tranche de 5 biens (1 à 5, 5 à 10, 10 à 15 etc.) le coût du rapport devient invariable et bénéficie d’une tarification optimisée. Schématiquement, plus on a de biens à valoriser, plus le coût unitaire du rapport est bas », explique le directeur financier. Une tarification qui permet in fine une gestion souple de sa trésorerie, une sécurité au niveau du prix et une planification des paiements.

150 mairies vauclusiennes ont reçu une communication présentant les avantages de la solution Expertim-data. Outre les collectivités publiques, la solution se met également à la disposition des professionnels de la gestion immobilière, des mandataires judiciaires ou de la protection des majeurs.